一、对美国房地产业考察的报告（论文文献综述）
陈钰晓[1]（2021）在《人口年龄结构对房地产价格的影响研究》文中提出住房资产是我国家庭资产的重要组成部分。根据《中国家庭金融调查》报告显示,中国居民将总资产的70%配置在了住房资产上。因此,房价成为我国居民最为关注的问题之一,房地产价格剧烈变化不仅会对居民生活造成影响,更会引起金融市场乃至整个经济体的波动。1998年中央政府确定了城镇住房的货币化、市场化、商品化改革方向之后,我国新的住房制度逐步构建起来,房地产市场自此开始走向蓬勃发展。自住房制度货币化改革以来,我国住房价格节节攀升,从1998年的1854元涨到了2019年的9287元,20年间房价上涨超过4倍。房价的过快上涨一方面造成居民买房难的社会问题,另一方面也加剧了整个金融市场的不确定性。中国的高房价已经成为严峻的社会经济问题,探究房价变化背后的原因有助于理解我国房地产市场的运行规律,并针对性地出台调控政策防范房地产市场风险。现有研究从土地财政、货币超发、居民收入提高、城市化等视角切入,解释房价变动的原因。但是这些因素在解释房价长期变动趋势方面存在一定的局限性。我国住房销售价格与销售面积变动步调十分一致,作为房地产市场的消费主体,居民的需求是影响房价的关键,人口因素会对住房价格产生直接深远的影响。从人口年龄结构的视角来看,第三次“婴儿潮”成年以及老年群体代际转移行为共同作用,导致房价进入上升通道。但是,我国人口年龄结构正在持续恶化,根据国家统计局公布的历年人口数据显示,0-14岁少儿比例从1953年的36.3%下降到2018年的16.9%;而65岁以上老年人口比例则从4.4%上升到11.9%,这些变化反映了我国少子老龄化问题日渐突出。在此背景下,人口年龄结构对房价的影响效果如何、人口年龄结构影响房价的微观机理以及随着人口年龄结构变化未来房价可能产生何种变动趋势等问题,是当前经济学领域十分重要的议题。围绕人口年龄结构对房价影响这一核心问题,全文通过逐层递进的三个部分依次展开。第一部分从宏观层面考察人口年龄结构对房价的影响。论文首先从理论溯源、现实描述和实证研究三个层面分析人口年龄结构对房价的影响。具体来讲,在理论分析层面,构建以世代交叠模型为基础的理论分析框架。从生命周期理论出发,老年群体自身住房需求降低,导致房价下跌,但从代际转移理论出发,老年群体的代际转移行为则会推动房价上涨,因此老年抚养比对房价的影响依赖于两种力量的共同作用。在现实描述层面,基于全国、省份、城市维度的历年数据,描述我国房地产价格、人口年龄结构变化情况以及两者之间的关系。结果发现,“婴儿潮”成年是推动房价在2003年之后结构性上涨的重要因素,少儿抚养比与房价之间呈现负相关关系,而老年抚养比与房价之间呈现正相关关系。在实证研究层面,第一步,基于中国1999-2018年省级面板数据,实证检验人口总抚养比、少儿抚养比、老年抚养比对房价的影响。第二步,基于2000年第五次、2010年第六次全国人口普查数据,结合省份层面和城市层面相应年份数据,实证检验各个年龄段人口占比对房价的影响。第三步,通过2010年第六次全国人口普查获得的城市人口年龄结构数据,结合70个大中城市房价指数,分析人口年龄结构对房价未来走势的影响。无论是从省份还是城市一级宏观数据都得到一致结论,即少儿抚养比下降推动房价上涨,老年抚养比增加推动房价上涨但推动力量在减弱。第二部分从微观个体层面考察人口年龄结构对房价的影响。从不同年龄群体住房需求决策出发,基于微观视角探究人口年龄结构对房价产生上述影响的原因,这有助于更深刻的理解房地产价格运行规律。论文分别使用2005年全国人口抽样调查数据和2015年四川省人口抽样调查数据,通过M-W模型计算出年龄与住房需求之间呈现稳定的“倒U型”关系。进一步,利用中国家庭金融调查（CHFS）数据,在修正“群组效应”的基础上,提供老年人口代际转移行为变化的证据。结果发现,老年人口自身住房需求下降,但会通过代际转移行为推动房价上涨,同时代际转移的力量正在逐步减弱。伴随着代际转移力量的消减,老年抚养比增加对房价的推动作用正在减弱,未来将会呈现何种趋势?对这一问题的回答有必要汲取OECD等发达国家的经验启示。一方面,我国人口年龄结构的变化趋势正在与OECD国家趋同;另一方面,OECD国家房地产市场相对成熟、人口年龄结构变化时序长,使得研究其人口年龄结构对房价的影响具有优势。因此,论文利用1970-2018年OECD国家人口与房价数据,为本研究提供更多证据。实证结果显示,人口总抚养比、少儿抚养比、老年抚养比与住房价格指数之间存在负相关关系。值得注意的是,老年抚养比对住房价格指数的负向影响会随着时间推移而增强。综合来看,随着人口老龄化进程的深入,我国老年抚养比增加将会从推动房价上涨转向抑制房价上涨。第三部分基于人口年龄结构变化预测未来房价趋势。由上两部分的论述可知,我国人口年龄结构是影响房价的重要因素,而且未来会呈现出新趋势。那么基于人口年龄结构变化的内在规律,我国房价未来将会如何变动?这是政府、居民和学界普遍关注的问题。因此,论文首先选取人口—发展—环境分析（Population-Development-Environment Analysis）模型,基于2010年第六次全国人口普查数据,设定高中低生育率三组情景,对我国2021-2050年人口年龄结构变化做出预测。其次,基于人口年龄结构变化来预测未来住房需求及价格趋势。住房总需求将在未来遭遇拐点,在低/中等生育率情况下,拐点出现在2030-2035年之间;在高生育率情况下,拐点出现在2035-2040年之间。由于城市人口和跨区域流动人口变动的一些特征趋势,会导致不同层级城市出现拐点的时间存在差异。一二线城市房价更稳定且拐点更靠后,三四线城市房价下跌风险更大且拐点更靠前。最后,通过对本文的研究结论进行归纳总结,结合我国房地产市场和人口年龄结构未来发展趋势,提出优化人口结构、强化住房居住功能、坚持“因城施策”、发展租购并举新体系、加强房地产调控等政策建议。本文的创新点包括:第一,通过生命周期理论与代际转移理论的统一,国内经验与国际经验的统一,最终得出老年人口占比与我国房价之间将呈现“倒U型”关系的结论。仅仅依靠生命周期理论很难解释我国人口老龄化推动房价上涨这一现象,因为根据生命周期理论老年人口对住房的需求会下降。为了解释这一悖论十分有必要引入代际转移理论,由于我国老年人口经历了房地产市场改革,获得了房改红利,加之我国金融市场缺乏有效的养老金融服务产品、社会养老制度并不健全、房屋交易成本较高等原因,老年人口具有较强的代际转移能力和意愿。因此,老龄化反而推动房价上涨,但这种代际转移行为难以持续。伴随储蓄释放过程的逐步减弱、养老金融服务产品的日益丰富、养老制度的逐步健全,代际转移的力量也将削弱,实证结果也证实了这一点。进一步,结合国际经验发现,人口老龄化对房价的影响具有阶段性特征。随着老龄化进程的加快,其对房价的抑制作用会越来越明显。综上,我国人口老龄化会先推动房价上涨,之后推动力量变得不显着,最终人口老龄化将抑制房价。第二,通过宏观视角和微观视角结合的方式,有机整合国家、地区层面以及微观个体层面的数据,全方位考察人口年龄结构对房价的影响及其机理。从宏观视角出发,选取历年《中国统计年鉴》中31个省、自治区、直辖市和35个大中城市的人口与房价数据,考察人口年龄结构对房价的影响。为了提供更为广阔的视角,论文进一步选取1970-2018年世界银行发布的OECD国家人口与房价数据展开分析。国家、省份、城市层面的房价数据,各有其优缺点,能够在不同维度上更好度量我国房价变化的时序特征和地区差异特征。从微观视角出发,选取2000年第五次全国人口普查数据、2010年第六次全国人口普查数据、2005年全国人口抽样调查数据（345个地区的2585481个样本）、2015年四川省人口抽样调查数据（907238个样本）以及2011、2013、2015、2017年四期中国家庭金融调查数据,为剖析人口年龄结构对房价的影响机理提供依据。人口普查数据和家庭微观调查数据,可以更好地度量了人口年龄结构的变化、住房资产变动情况。通过二者的有机结合,建立对应的计量模型,本文相对更加准确、全面的考察了人口年龄结构与房价的关系。第三,基于人口年龄结构变化更精准地预测了未来房价变动趋势。当前,预测房价变动趋势的方法主要分为三种:第一种,直接将人口普查得到的人口分布平移至未来,结合各年龄段对应的住房需求,预测未来住房需求及价格趋势;第二种,基于线性模型,将房价影响因素的预测值代入模型预测未来房价走势;第三种,基于时间序列模型,根据房价历史变动趋势特征预测未来房价走势。第一种直接平移人口分布预测未来人口年龄结构动态演变的方法存在明显缺陷,后两种方法则适用于预测短期房价变动,在预测房价长期变动时存在一定的局限性。因此,本文引入人口—发展—环境分析模型,基于第六次全国人口普查数据,设定高中低生育率三组情景,对我国2021-2050年人口年龄结构变化做出预测,并在此基础上预测未来房价变动趋势。同时,考虑城镇化率、人口跨区域流动等因素,对房价变动趋势进行分析。
涂艳[2]（2019）在《重庆市房地产业投入产出效率评价》文中研究说明房地产业作为重庆市地区经济中的支柱性产业,是重庆市经济高速增长的重要推动力。但随着房地产业经济地位的不断提升,重庆市房地产市场投资越来越火热,由此产生了很多社会性的问题,如房地产市场结构失衡、房屋高空置率、房地产泡沫等问题。这些问题的出现对重庆市房地产业的发展产生了消极影响,进一步影响了国家或重庆市的经济增长。房地产业投入产出效率是评价房地产业发展是否成熟的重要指标,其效率值的高低更与国家或地区的经济发展息息相关。通过从静态和动态两个角度对重庆市房地产业的投入产出效率水平进行研究,全面地了解到重庆市房地产业对现有社会资源的配置情况,可以找出影响重庆市房地产业发展受阻的根本原因并提出改善建议,从而促进重庆市房地产业健康有序地发展,进一步提升地区的经济水平。首先,通过文献研究法对房地产业投入产出效率的研究现状、相关理论和评价方法进行梳理,确定三阶段DEA模型和Malmquist指数模型作为本文进行效率评价的主要方法模型。其次,本文以我国超大城市和特大城市为研究范围,以重庆市为研究主体,根据2000年至2017年房地产业的投入、产出和环境变量指标的统计数据,运用三阶段DEA模型从静态角度横向比较了重庆市与其他城市房地产业的技术效率、纯技术效率和规模效率以及排名情况,得出了重庆市房地产业纯技术效率水平理想,但规模效率水平不高,从而导致了技术无效率,进而得到规模报酬递减引起的“规模无效率”是限制重庆市房地产业效率提高的关键因素。然后,运用相关性分析和差异性检验的统计学分析方法对第一阶段和第三阶段的三个效率值进行对比分析,结果显示,第三阶段效率值与产出指标相关性更强,且第一阶段和第三阶段的纯技术效率值和规模效率值存在显着性差异;政策、经济、社会文化、市场竞争和消费环境变量都对投入指标产生了正面或负面的影响,说明了使用第二阶段的SFA模型对外部环境变量和随机误差影响进行剔除是很有必要的,保证了测算结果的真实性和科学性。再次,利用Malmquist生产率指数模型从时间和空间维度对重庆市的房地产业全要素生产率进行动态评价,得到“规模虽小幅提升但还未形成规模效应”、“技术创新进步不足”是限制重庆市房地产业全要素生产效率提高、制约房地产业发展的关键性因素。最后,根据静态和动态两个角度研究得到的重庆市房地产业的发展严重受到“技术创新能力弱”、“规模效率低”两方面影响的结论,从政府、行业、企业三个角度提出优化改善建议,以促进重庆市房地产业投入产出效率的提升,进一步推动重庆市房地产业的发展。
刘彩珍[3]（2019）在《中国城市竞争力与房地产业耦合协调发展研究》文中研究说明在当今经济的发展中,城市竞争力与房地产业实现共同良性发展是一个区域经济持续健康发展的关键。国内外的理论和实践均已证明,城市竞争力与房地产业发展具有较强的互动关系。事实上,城市竞争力的提升为房地产业提供了巨大的发展空间,房地产业发展不仅映射出城市竞争力水平,也对增强城市竞争力发挥着不可替代的作用。然而,近年来一些城市不断高企的房价,对城市竞争力、城市经济乃至宏观经济等发挥了十分明显的“双刃剑”作用。有鉴于此,精确地量化分析城市竞争力与房地产业的协调状况,建立促进房地产业健康发展的长效机制,并与城市全局性、长期性的发展战略相适应,不断提升城市竞争力,具有重要的理论价值和现实意义。本论文基于城市经济学和房地产经济学,从理论阐释和实证检验两个层面,重点探讨我国城市竞争力与房地产业的耦合协调关系。在构建城市竞争力和房地产业两个系统的指标体系基础上,运用熵值法测算了两者的综合发展水平;并采用格兰杰因果检验模型,验证两者是否存在互动关系;再建立耦合模型、利用耦合评判标准来衡量,从时间和和空间两个维度实证分析了中国35个大中城市2000-2015年二者耦合度和协调发展状况。主要发现如下:（1）整体来看,2000-2015年,中国35个大中型城市,不论是城市竞争力还是房地产业的综合发展水平均在波动中上升,两者之间始终存在着较为显着的线性相关关系。2007年开始两者由房地产业发展滞后转向城市竞争力水平滞后。（2）时变特征分析表明,35个大中型城市2000-2015年的城市竞争力与房地产业的耦合度表现出较高水平的平稳态势,二者之间关联性较强。耦合协调度始终维持在0.3-0.5之间,虽然两者耦合协同发展局面有所改善,但总体仍处于失调阶段。（3）区域特征分析表明,2000-2015年,一线城市的城市竞争力与房地产业的耦合度和耦合协调发展度要明显高于二线城市;二线东、中部城市的耦合协调度高于二线西部城市,尤其是2006年以来,二线城市的耦合协调发展度总体呈现“东高西低”逐级递减的发展态势。根据以上研究结论,本论文提出,在激烈的城市竞争和房地产快速发展过程中,要充分认识城市竞争力与房地产发展的互动效应,提高化解城市发展难题的能力;同时需要根据城市个性,既要做好城市综合发展规划,也要在房地产业快速发展时期保持理性,实现房地产业的合理定位,从而制定与城市发展相协调的房地产业发展规划,促使城市竞争力与房地产业持续健康发展。
郑回静[4]（2018）在《我国人口生育政策演变对住房需求的影响研究》文中研究表明近十几年来,中国经济持续增长,人口流动频繁,城镇化水平不断提升。在这一大背景下,住房价格持续快速上涨,住房问题已经深深影响了人们的生活。我国作为人口大国,人口结构呈现出明显的趋势性特征,对还处于人口红利期末端的房地产市场,还将呈现一段时间的持续繁荣状态。但是不可否认的是,随着人口红利期拐点的临近,人口结构受出生率的降低、人口老龄化的发展、城镇化的推进等因素的影响正在发生改变,这必然会在一定程度上影响住房市场的需求。因此,关于导致住房市场需求变化的原因值得我们研究。本文尝试从人口生育政策出发,从人口因素变化的角度来详细解释。系统探究在生育政策的不同阶段,人口因素变化对住房需求的影响,无论在理论还是现实方面都有着重要的意义。这不仅能让我们全面了解人口因素中的具体变量对住房需求的影响,更能实现对住房政策的合理调整,从而促进中国的住房市场和人口的良性共同发展。梳理国内外的文献,发现国外学者对人口因素变化与住房需求影响关系的研究要早于国内学者。总的来说,国内外研究主要涉及人口的年龄结构、家庭结构和城乡结构,多数学者认为人口年龄结构中少儿抚养比的增加会带来住房需求的下降;老龄化的加重会带来住房需求的增加;家庭规模缩小和城镇化提升对住房需求有促进作用。但是,目前从生育政策出发来研究住房需求影响因素的文章屈指可数,而关于人口因素与住房市场需求的研究多定性分析少定量分析,且大多数研究局限于个别人口因素变化与住房市场需求相关关系研究上,尤其是对年龄结构与住房市场需求相关关系的研究居多,而缺乏系统的、综合的多人口因素与住房市场需求的研究。本文在借鉴国内外文献的基础上,首先对生育政策进行了阶段细分,从生育政策的开放程度（“计划生育”政策—“双独二孩”政策-“单独二孩”政策—“全面二孩”政策）对人口因素变化与住房需求的关系进行理论分析,再运用中国省级面板数据来实证分析人口因素变化对居民住房需求的影响,并对结果进行了稳健性检验使结论更为可靠。进一步在人口规模和结构预测的基础上,对未来的住房需求量进行了预测。最后,根据实证研究和预测的结果,得出了本文的研究结论,并提出了相关的政策建议。具体而言,论文共分为五章:第一章:导论。本章主要介绍论文的研究背景,提出研究问题和研究视角,明确了研究的理论意义和实践意义。提出研究思路、研究框架以及研究的基本内容,介绍了主要的研究方法。最后,指出了本文可能创新的地方。第二章:文献综述。首先,介绍了本文研究内容的相关概念;其次,从国外和国内两个方面回顾了人口生育政策与人口因素变化的相关文献;然后再梳理了人口因素变化对住房需求影响的相关文献,并对已有的文献进行了总结与评述。最后,从理论上分析了生育政策调整导致的人口因素变化对住房需求的影响,形成本文的理论逻辑。第三章:我国生育政策变化对住房需求影响的理论分析。首先,以生育政策为出发点,在生育政策的不同阶段介绍了近年来中国人口的变动趋势,随后定性分析每个阶段对住房需求的影响机理,建立本文的假设。第四章:我国生育政策变化对住房需求影响的实证研究。本章主要利用中国省级面板数据,借助人口因素变化对住房需求影响的理论模型,对中国人口因素和住房需求进行了实证分析,从总回归和三次阶段回归进行对比分析不同生育政策下,人口因素变化对住房需求的影响程度,并对实施"全面二孩”政策后几年进行预测。第五章:结论与政策建议。针对第四章得出的实证结论,总结本文的研究结论,发现生育政策对住房需求的影响较大,且随着生育政策的变化而变化,其中年龄结构、家庭结构、城镇化等影响显着。结合研究结论,提出了相关的政策建议,如大力发展"银发产业"、继续放开和鼓励生育、提高城镇化等等。以上五章包括研究基础、影响机理、实证考察、结论对策,各个部分前后相互联系,层层递进,具有严密的逻辑关系。论文的研究创新主要体现在下三个方面:一是研究方法的创新。以往研究人口因素对住房需求的影响,往往是从理论上分析,或者使用时间序列数据,使用面板数据的相对较少。本文不仅从理论上分析了人口因素对住房需求的影响,还使用面板数据考察了人口因素变动对住房需求的影响,并且按照生育政策的变化分阶段进行考察,这也是以往的研究较少涉及的。二是研究视角的创新。本文以生育政策为切入点,从人口规模和结构两个角度进行分析,以往研究人口因素,主要是涉及人口的年龄结构、或者家庭结构、或者城乡结构。本文从人口因素的广义内容——人口规模、人口自然结构、社会结构、地域结构等多方面考察了其对住房需求的影响,涉及人口的年龄结构、家庭结构、教育结构、城乡结构等多个方面,拓宽了以往的研究视角。三是研究内容的创新。“二孩政策”生育政策从2011年开始实施,近年来不断放开,本文与热点话题紧密相连,选取2005年-2015年的截面数据,覆盖了生育政策从“计划生育”“双独二孩”—“单独二孩”—“全面二孩”的不断放开的时间节点,并对新政策下人口因素的变化对住房需求的影响进行了定性分析展望。
石晓磊[5]（2018）在《房产价值变动对居民消费的影响研究》文中进行了进一步梳理自1998年实行全面住房改革以来,中国的住房价格迅速上升,房地产行业逐渐成为国民支柱产业,房地产市场的价格波动对宏观的经济局势和微观的家庭消费行为均产生了重要的影响。根据西南财经大学中国家庭金融调查中心发布的《中国家庭金融调查报告2017》,中国家庭自有住房拥有率已达到89.68%,住房资产成为中国家庭财富构成中最重要的组成部分。在此背景下,探讨住房资产的价格波动所引起的房产价值变动对居民消费行为的影响,成为家庭金融领域的一个重要课题。作为近年来金融学研究的新兴领域,家庭金融日益受到国内外学者的关注。2006年美国金融学会主席John Campbel Ⅰ为家庭金融的研究作了一个主题演讲,他指出家庭金融的研究,是分析家庭如何运用金融工具实现其具体目标,即家庭通过利用各类金融工具,实现资源的跨期优化配置,达到长期消费效用最大化的目的。根据消费资产定价理论,个体决策可以分为两个阶段,一是给定储蓄水平下的最优投资组合决策,二是给定投资组合的储蓄/消费决策。而在储蓄/消费的决策中,家庭资产与居民消费的关系一直受到学者和政策制定者的关注,但在早期的研究中,焦点集中于金融资产与消费的关系上。一直到20世纪90年代后期,全球股市出现大幅下跌,但各国居民的消费水平并未出现显着的下降,住房资产的作用才逐渐被重视。由此住房资产与居民消费的关系逐渐进入研究者视野,越来越多的研究开始关注住房资产在消费决策中的作用。中国的房地产市场自2003年开始进入高速发展阶段,但房地产市场的发展并不稳定。回顾近十年的房地产市场发展历程,差不多每两年房地产市场就会发生一次震荡,这其中有宏观经济局势的影响,但政府频繁改变的房地产调控政策,也起到了推波助澜的作用。中国房地产市场中政治因素的参与为住房资产价格的研究增加了难点,但房地产市场的频繁震荡则为住房资产价值与居民消费的研究提供了便利,面对当前经济增长由投资拉动向消费拉动的需要,理清家庭住房资产与居民消费行为的关系成为必须。为此,本文试图研究如下问题:首先,住房价格的上升所带来的住房资产价值变动是否会带来居民消费的持续增长,即住房资产在中国是否表现出显着的财富效应?与金融资产相比,住房资产的财富效应是否更大?其次,二者之间是通过何种作用途径相互影响的,即住房资产影响居民消费的作用渠道是什么?最后,由于政策调控的目的,中国家庭并未经历过长时间的房价下跌,一旦房地产价格出现大面积下滑,是否会引起居民消费的大幅缩减?围绕上述问题,本文从微观家庭视角进行理论分析,并基于大型公开数据库的数据支持,通过构建微观家庭的面板数据进行实证检验。首先,问题的焦点在于探讨住房资产价值的变动对居民的消费支出是否会产生影响,也即住房资产的财富效应是否存在。本文从生命周期-持久收入模型的理论分析框架出发,引入住房资产,分析房价波动引起的家庭住房资产的价值变动对居民消费影响的作用机制。在此基础上,构建微观家庭的面板数据模型,检验住房资产财富效应的存在性。进一步通过对有房家庭和租房家庭的分类,探讨有房家庭的财富效应和租房家庭的替代效应（或挤出效应）。在检验了住房资产的财富效应后,进一步探讨二者之间的作用渠道,即住房资产价值的变动时通过何种途径影响居民消费支出的。对于作用渠道,国内文献已对其进行了较为系统的总结,但因研究条件的限制,能够对各种作用渠道的存在性进行证明的却相对较少。因此,本文中对住房资产财富效应作用渠道的分析是基于已有文献,对其进行总结和归纳,并实证检验其中净财富效应、流动性约束和预防性储蓄三种作用渠道的存在性。最后的研究内容在于对住房资产财富效应的非线性和非对称性特点的检验。根据前景模型的理论分析,个体决策中的效用函数存在敏感性递减和损失厌恶的特点,将其应用于住房资产财富效应的分析中,即是非线性特点和非对称性特点。在理论分析的基础上,通过回归分析检验非线性和非对称性的存在,并重点对非对称性进行分析,也即研究住房资产价格出现下降时,居民消费支出的变动量的不同。总结全文,得到的主要结论为:（1）总体来看,2010年后,中国城镇家庭的住房资产的财富效应凸显,在控制其他因素的条件下,住房资产价值的上升会导致居民消费的显着增长。从实证的结果来看,对于拥有住房的城镇家庭,住房资产价值的变动会对居民消费产生显着的正向影响,这一点在一套房家庭和多套房家庭中均成立。对于城镇家庭而言,住房资产对消费的影响已经超过金融资产,成为家庭资产结构中最重要的组成部分。但需要注意的是,仅仅在多套房家庭中,住房资产价值对消费的影响才会超过居民收入,在大多数的一套房家庭中,收入仍然是影响居民消费的首要决定因素。在考虑了地域差异、城市差异以及收入差异后,住房资产的财富效应仍然存在。地域性的差异主要表现在区域房价水平中,当家庭处于较低房价的地区时,房产价值对居民消费的影响相对较低,当所处区域随房价上升而不断转移,受到的影响逐渐增大,高房价和低房价地区间差异明显。此外,家庭所处的城市级别也表现出较强的异质性差异。与其他地区相比,一线城市家庭的住房资产消费弹性更高,且差异明显;与县一级地区相比,地级市家庭的住房资产消费弹性更高。再次,不同收入阶层之间同样表现出较强的差异性。处于各收入阶层的家庭消费均会对其住房资产价值变动有所反应,但与其他阶层相比,房产价值变动对居民消费的影响,在高收入组中更为明显。出乎意料的是,农村地区的住房资产财富效应同样存在,但由于农村地区住房流转的限制,住房资产的消费弹性相对较低。虽然农村地区的住房资产价值的衡量上存在争议,但从实证结果来看,当农户所主观判断的房产价值出现变动时,同样会对其消费决策产生影响。由于农村宅基地流转的限制,相较于金融资产,农户住房资产对消费的影响相对更低,但随着农村土地制度改革的不断推进,农村住房资产将成为影响其消费决策的重要因素。（2）对于租房家庭而言,其消费支出同样会随房产价格的上升而增加;在考虑购房意愿后,表现为有房租房家庭的挤出效应和无房租房家庭的替代效应。对于拥有住房的租房家庭（所拥有住房不符合预期）,其消费支出同样会随自身房产价值的上升而增加;而没有住房的家庭,其消费支出也表现出于房产价格正向的相关性。当我们将家庭购房意愿考虑进来时,购房意愿的存在确实会使得租房家庭表现出一定的挤出效应,即居民消费随房价的上升而下降,但这仅针对那些有一定经济基础的租房家庭而言（有房的租房家庭）;而对于大部分的无房租房家庭,购房意愿的作用不再显着,尽管家庭中有适龄的未婚男性（有较强的购房意愿）,但已无力通过购房来为其在婚姻市场提高竞争力,家庭的最优选择变为推迟或放弃购房,进而通过释放购房储蓄来进行替代性消费以增加竞争力,从而出现了无房家庭的消费随住房价格一同上涨的现象。（3）住房资产影响居民消费的作用渠道上,净财富效应和预防性储蓄途径的作用更为明显,而流动性约束的影响并不显着。中国家庭住房财富对居民消费存在净财富效应。通过对一套房和多套房家庭样本的分别回归及交互项检验可以发现,与一套房家庭相比,多套房家庭的消费受到住房财富变动的影响更大,且房产数量越多,上述影响越明显。这表明对于这些可以将住房财富变现的家庭而言,住房投资成为其有效的资产投资和保值手段,而房价波动引起的住房财富变动会显着反映到其消费当中,即存在净的财富效应途径。在对流动性约束和预防性储蓄途径进行检验后发现,中国家庭受到流动性约束的影响并不明显,更多的是通过预防性储蓄渠道,即房价波动使得家庭住房财富上升,家庭资产得以增值,从而降低了家庭进行预防性储蓄的必要性,进而增加居民消费。我们以家庭流动性约束程度和家庭财务杠杆率为门限变量,对基准方程进行了门限回归,结果表明受到流动性约束的家庭和高杠杆率的家庭,其消费支出并不会对房价波动带来的财富冲击有更为显着的影响,即家庭并不受到流动性约束的影响;而不受到流动性约束和低杠杆率的家庭的消费支出却会受到房价波动的显着影响,即预防性储蓄的作用渠道更为明显。在对门限回归使用了工具变量进行稳健性检验后发现,回归结果并没有太大变化,即上述结论是稳健的。在使用预期到的房价波动以及考虑了生命周期的影响进行检验后,所得结论与门限回归的结果相同,即中国家庭住房家庭影响居民消费的作用途径主要是通过预防性储蓄,而流动性约束的作用并不明显。（4）住房资产的财富效应存在非线性和非对称性,当房价下跌时,居民消费的下降程度远高于房价上涨时消费的上升。住房财富变动与居民消费的关系呈现出明显的非线性特征。当房价上升时,住房财富与消费间呈现倒U型的关系,即居民消费随其住房财富上升而逐渐增加,但增加的幅度在不断减小。这一结果符合前景理论的分析,即住房财富与消费的关系符合敏感性递减原理,当收益逐渐远离参照点时,边际变化逐渐减小。住房资产的财富效应呈现出非对称性。当房价下降时,家庭住房财富所导致的居民消费支出的减少幅度,大于房价上升时消费支出的增加。这一结果同样符合前景理论中的另一个原理,即损失厌恶。当房价下跌时,住房财富降低给家庭带来的损失感官比等量的收益显得更突出,从而其引发的消费支出的变动量更大。这一结论在一套房家庭和多套房家庭的回归中均得到了证实。
纪晗[6]（2016）在《我国房地产财富效应研究》文中研究表明我国自1998年全面住房体制改革以来,房地产市场迅速发展,房地产行业规模持续扩大,房地产价格快速上升,逐渐成为国民经济的支柱产业,同时也对居民消费与经济增长产生了不可忽视的影响。另外,我国家庭住房拥有率高,住房资产在家庭总资产中占比较大,独特的传统文化还对住房赋予了特殊意义。更为重要的是,当前我国房地产市场处于调整期,地区市场分化日益凸显,而扩大内需依旧是国家经济工作的重要着力点。那么,在此背景下研究我国房地产财富情况对居民消费和国民经济的影响具有重要的现实价值。财富效应的概念最初是指在其他条件不变的情况下,货币余额变化对消费的影响。住房是家庭财富的重要组成部分,随着房价的上涨和家庭房地产财富的增加,家庭消费随之增加,这种住房财富变动对消费支出的同向影响被称为房地产财富效应。自21世纪初全球股市大幅下跌开始,房地产财富效应受到理论界的广泛关注。本文以我国房地产市场的财富效应为研究主题,基于财富效应已有研究成果,结合我国房地产市场近年来的波动特征,对房地产财富效应的存在性、非对称性和表现特征进行了系统的理论与实证分析,研究了房价变动以及房地产财富变化对居民消费、社会投资,进而对宏观产出的影响,并根据研究结论提出相应的政策建议。具体而言,本文共分为六个部分,概述如下。第一章为引言,对本文的研究背景与意义、研究内容与方法进行了总体介绍,并归纳研究创新点。第二章为理论基础与文献综述。首先梳理房地产财富效应的已有相关研究,提出本文对房地产财富效应的概念界定,其中对房地产财富效应的内涵进行了扩展,将货币政策传导下,房地产市场波动对消费、投资和宏观经济的影响纳入广义财富效应的范畴。在此基础上,重点对房地产财富效应的传导渠道、存在性、表现特征以及货币政策框架下房地产市场与宏观经济的关系四个方面的国内外相关文献进行了全面的梳理与回顾。第三章对我国房改以来房地产狭义财富效应的存在性与非对称性进行整体检验。在存在性方面,基于我国30个省份1999-2013年的面板数据,借助于动态面板模型进行实证分析。其结果显示,总体上房价变动对居民消费具有显着的正向财富效应,但房价上涨对消费的拉动主要作用于高收入地区。在非对称性方面,基于前景理论使用省际面板数据和家庭微观调查数据进行双重检验。所得结果显示,省际面板数据的回归系数在数值上与理论预期相符,但在统计上并不显着,对此一个可能的解释是,房改以来我国房地产市场中下跌样本的不足,使得房价下跌对消费的影响未能有效显现。针对这一问题,后续使用包含更丰富样本量的家庭微观调查数据再次进行检验,其显着的检验结果证实了与前景理论相符的房地产财富效应的非对称性表现,即与住房财富增加相比,相同程度的住房财富缩水会带来更大幅度的居民消费下降。第四章基于中国家庭金融调查数据（CHFS）,对我国房地产狭义财富效应的表现特征进行系统分析。首先,检验家庭房地产财富变动对于不同类别消费的影响差异;其次,进一步考察不同年龄、不同地区、不同收入以及不同风险态度等家庭异质性对房地产财富效应的影响;最后,探讨不同传导渠道在房地产财富效应中发挥的作用。结果显示,在消费类别方面,住房财富的变动主要影响了基本生存型消费,对发展享受型消费没有显着影响。在家庭异质性方面,我国房地产财富效应在不同类型家庭间存在着差异,显着受到户主年龄、家庭收入、家庭所在地区以及家庭风险态度的影响。年轻家庭的房地产财富效应显着高于年老家庭,这与西方国家情况不同,可能源自于我国传统文化中居民强烈的遗赠动机;家庭收入对房地产财富效应的影响呈U型分布,高收入家庭的房地产财富效应最大,中低收入家庭的最小,体现出我国中间收入阶层的居住条件改善倾向较强;西部地区的房地产财富效应显着高于东中部地区;家庭风险态度也对房地产财富效应产生了显着影响,住房财富对消费的影响随着风险厌恶程度的增大而减弱,较高的风险厌恶程度显着削弱正向的房地产财富效应。在传导渠道方面,预防性储蓄和流动性约束渠道均在二套及以上住房的财富效应中发挥了作用,但在总体水平上,住房财富的增加有效降低了家庭的预防性储蓄动机,而流动性约束并未得到有效缓解。第五章将房地产财富效应的研究视角从对消费的影响扩展至对宏观经济的影响,考察了我国房地产市场的广义财富效应。首先,基于2005-2014年我国35个大中城市房地产数据,使用动态相关系数和主成分分析方法对我国地区间房地产市场的差异性和交互性进行考察。其次,在考虑地区间房地产市场交互影响的前提下,分析货币政策传导下房地产市场对居民消费、社会投资和经济增长的影响,具体使用我国2005-2014年的省际面板数据构建GVAR模型,对房地产市场在东、中、西部地区的广义财富效应进行研究。研究结果显示,货币政策向房地产市场的传导渠道是畅通的,各地区房价对货币供应量的反馈正向且持久,对利率提升具有持续的负向反应;房价上涨对各地区经济变量的影响存在明显的区域特征,中部地区的房价上涨对消费、投资和产出都产生了较大且持续的正向影响,而在东部地区和西部地区,房价上涨只能在短期内拉动消费,在长期对消费、投资和产出都只存在微弱的负向影响;房地产市场对货币政策的传导作用得到了一定的验证,其对价格型货币政策的传导效果要优于数量型货币政策,在中部地区的传导效果总体上要高于东中部地区。第六章总结全文的研究结论,并提出政策建议。本文认为,在保证居民收入水平稳定提高的基础上,政策制定中应充分考虑不同类型居民的行为差异,制定更有针对性的政策,因地制宜地对房地产市场进行调控,使其保持平稳运行,更好地发挥拉动内需、促进经济稳定增长的作用。本文的创新点主要体现在三个方面。（1）基于行为经济学中的前景理论对我国房地产财富效应的非对称性进行检验。本文使用家庭微观数据的实证结果验证了家庭住房财富变动对居民消费的非对称性影响,为前景理论在我国房地产财富效应研究中的适用性提供了经验证据。这在当前我国房地产市场处于调整期、地区房地产市场分化日益凸显的背景下显得尤为重要。（2）将家庭不同的风险态度引入到我国房地产财富效应的研究中,采用微观数据检验家庭风险态度对房地产财富效应的影响,并使用多元排序Logit模型考察家庭基本特征对家庭风险态度的影响,为研究我国房地产财富效应中微观主体行为特征的影响提供了更多依据。（3）利用全局向量自回归（GVAR）模型研究我国房地产广义财富效应。在不同地区间房地产市场交互影响的前提下,实证检验我国房地产市场对居民消费、社会投资和宏观产出的影响,克服了以往研究中忽略地区间差异性与交互影响的问题,提高了结果的可靠性。
刘伟[7]（2016）在《房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究》文中指出1998年中国住房制度改革,由此释放的巨大需求,使得房地产市场快速发展起来。中国商品房整体价格持续走高,和居民人均可支配收入无法匹配,这种不匹配越来越为社会所重视。房地产业发展和金融业发展息息相关,二者融合发展趋势愈加明显。房地产信托投资基金作为具有稳定收益存量资产证券化的融资工具,具有制度设计优势,有利于引入专业管理和实施管理增值活动,实现资产价值提升和经营收益提高相互推动,从而提高房地产信托投资基金单位价值。在国外,房地产信托投资基金作为一种大众化投资工具和投资产品,具有税负减免优惠、流动性便利、收益分配比例高等优势,已被投资者广泛接受和普遍使用,成为房地产实物资产投资的替代物。美国拥有目前全球最大规模房地产信托投资基金市场。中国香港在2005年开始了房地产信托投资基金的发行上市工作。考虑到国外情况和中国大陆房地产市场发展情况,中国政府已经明确提出推进房地产信托投资基金试点。国外对房地产信托投资基金的研究比较广泛和有深度,中国对这方面的实践和理论研究才刚刚开始。在此背景下,本文对房地产信托投资基金发展现状进行梳理,分析其运作机理,运用国外的样本数据对房地产信托基金的绩效和风险问题展开研究,得出了基金投资组合模式对绩效有不同的影响和基金运作的关键风险因子识别等有价值的结论,对中国大陆推进房地产信托投资基金发展获得了有益的启示。论文成果在理论上丰富了房地产信托投资基金相关研究,实践上对中国全面推行房地产信托投资基金试点提供指导。本文的主要内容有:第一,对房地产信托投资基金发展现状进行了梳理分析,以便对代表性国家房地产信托投资基金发展情况有基本了解。同时对这些各国家和地区REITs的市场规模、设立要求、税收政策、运行模式等方面作了对比分析。第二,给出了房地产信托投资基金运作机理图,对房地产信托投资基金运作机理展开研究,提出房地产信托基金的基本运作方式,盈利模式以及可能存在的投资风险。以此理论为基础,以中国大陆第一家实现在香港公开发行上市的越秀房地产信托投资基金为例,进行案例分析。第三,从资产组合的视角,对房地产信托基金绩效进行综合评价。用数据包络分析法对42支美国房地产信托投资基金进行投入产出效率分析,在此基础上给出定性指标,构建绩效评价综合指标体系,利用基于二元语义的TOPSIS评价模型进行绩效综合评价,得到资产组合视角的绩效综合评价排序。对中国发起设立房地产信托投资基金选择基础资产和后续投资发展具有直接的借鉴作用。第四,对美国房地产信托投资基金关键风险因素进行识别并对其整体风险水平进行综合评价,给出风险防范措施和监控机制。首先,通过回归分析和方差检验,给出了房地产信托投资基金运作风险的关键定量风险要素。然后,结合其他一些关键定性风险要素,构建房地产信托投资基金运作风险评价体系,并运用层次分析法和二元语义方法进行风险评价。最后,给出风险防范措施和监控机制。第五,提出了中国大陆房地产信托投资基金发展模式。基于房地产信托投资基金运作机理、绩效综合评价、风险评价和防控的研究结论,提出了中国大陆房地产信托投资基金发展模式。给出了完善立法、减免税负以及提高绩效、防控风险等政策建议。
林广文[8]（2014）在《美国密苏里州立大学校外（ZX）学生公寓商业计划书》文中提出本论文是针对在美国密苏里州立大学校外修建学生公寓项目所撰写的商业计划书。密苏里州位于美国中西部，密苏里州立大学（Missouri State University）位于密苏里州斯普林菲尔德市（Springfield），是本州州立大学中规模最大的大学，每年在校学生超过2万名。中国留学生刚到密苏里，人生地不熟的情况下很难找到合适的房源。因此，一套带有家具及高级公寓管理的学生公寓会受到尤其是来自于中国学生的欢迎。本项目即是在这种背景下，为了满足学生的这种校外居住的需求，兴建了一栋位于密苏里州立大学附近的校外学生公寓。本商业计划书主要从以下四个方面对项目进行分析：（1）项目投资环境及市场分析。包括外部环境、市场需求和项目SWOT分析；（2）目标市场分析及市场地位；（3）项目营销推广策略；（4）项目经济效益分析。分析项目的经济效益，预测项目收入，评价项目盈利能力，并进一步分析存在的风险和提出规避措施。经过综合分析及营销规划、运营规划，可以得出一个结论：在国外综合性大学宿舍资源缺失的情况下兴建一栋管理完善的学生公寓不但改变了国人通过中介投资美国房地产的传统方式，并且通过积极有效地营销及运营规划，这种投资少，回报率高的海外地产项目具有良好的市场前景和发展优势的。
陈景华[9]（2014）在《异质性服务企业出口、FDI与外包选择研究》文中指出服务业的国际化对一个融入全球经济的发展中经济体具有重要意义。《中国服务业发展报告2012》中指出,经济体成熟的一个重要的标准就是服务业占比不断提高。《中国服务业发展报告2013》中指出,服务业早在2011年就是劳动就业的第一大部门,2011年、2012年连续两年服务业利用外资都超过了制造业。服务经济在国民经济和社会发展中正发挥着越来越重要的作用。全球化正在深化,一个国家或经济体的服务业能够广泛而深入地参与到全球化的进程中,对该国服务业发展水平的提高至关重要。在服务业全球化程度日益加深的背景下,中国服务业参与全球化是中国经济发展转方式调结构的必然选择。从服务贸易、服务业FDI以及服务业外包三个重要指标看,中国与世界先进水平还有一定的差距,但也体现出中国巨大的发展潜力。在这样的现实背景下,中国服务业参与全球化的问题得到政府和学术界的广泛关注。异质性企业贸易理论也称为新新贸易理论,是目前和未来研究国际贸易以及国际投资问题的主导方向和趋势,但该理论体系还不够完善,需要进一步地扩展研究领域和研究对象。然而从现有文献看,大多数的国内外文献都是研究制造业的异质性企业参与国际贸易和国际投资活动。主要研究论题是异质性制造企业的国际化路径选择,以及参与国际化的不同生产率水平的企业内生边界的确定。在全球经济转向服务业的发展背景下,将异质性企业贸易理论关于企业异质性的假定延伸到对服务企业的研究中,研究异质性服务企业参与国际市场的模式选择,以及全球安排生产活动的组织模式选择,这无疑具有重大的理论意义和现实意义。当前我国要促进服务业发展,进一步扩大服务业开放,拓宽和深化我国参与全球分工的产业链,提升我国在全球分工体系的地位,建立新型开放体系。在异质性企业贸易理论的指导下,将理论和实证研究进一步扩展,研究我国服务企业是否应该走出去,通过什么方式走出去,以及哪些企业应该首先走出去,能否以更大规模更高水平的参与全球服务业分工体系,对我们有至关重要的理论和现实意义。本文主要在异质性企业贸易理论的基本假设下,研究异质性服务企业参与国际市场时出口与FDI两种模式的选择；在服务企业在全球安排生产活动时FDI与外包的选择；在服务企业以FDI的模式参与国际市场时,绿地投资与跨国并购的选择问题。本文采用文献梳理、理论模型构建、比较研究、计量分析等方法,研究企业异质性视角下,服务企业出口、FDI与外包的选择,得出如下结论：第一,以制造业企业为研究对象的异质性企业贸易理论基本上适用于对异质性服务企业国际贸易和国际投资行为的研究。在假设企业已经明确自身的生产率水平且服务产品都是异质的条件下,生产率较高的服务企业会开展FDI；生产率次高的企业会选择服务贸易出口；生产率最低的企业在供应国内市场。由于模型中假设企业对自身生产率状况是明确的,因此不存在企业退出市场的选择。第二,企业生产率差异是决定服务贸易出口和服务业FDI选择的重要因素,但不是唯一因素；发展中国家的服务业OFDI呈现出与发达国家不同的特征。利用中国服务业分行业面板数据,可以验证生产率差异对服务企业不同国际市场进入模式选择的影响。第三,要素密集度不同的服务行业,服务业跨国公司对FDI和离岸外包的组织模式选择不同。在契约不完全的情况下,企业生产率的差异能够影响企业FDI与外包组织模式的选择：资本密集型行业中,高生产率的企业选择FDI的组织模式；而生产率较低的企业选择离岸外包的组织模式。第四,在服务业各行业中,由于企业流动能力在不同行业中的表现不同,从而不同行业的服务业跨国公司对绿地投资和跨国并购的选择不同。在研发技术密集型行业,效率（生产率）较高的企业会选择跨国并购,而效率（生产率）相对较低的企业会选择绿地投资；而在人力资本密集型行业和广告营销密集型行业,效率（生产率）较高的企业会选择绿地投资,而效率（生产率）较低的企业会选择跨国并购。本文包括6章内容,其基本结构和主要内容如下：第1章为导言,主要阐述本文的研究背景和研究意义,研究方法和主要研究内容,以及主要创新点等。第2章为相关文献综述。梳理了异质性企业国际市场进入模式和国际生产组织模式选择的理论和实证分析,以及服务业参与国际化的理论和实证研究,指出当前异质性企业贸易理论没有扩展到服务领域,引出本文研究的出发点。第3章为异质性服务企业服务贸易出口与服务业FDI的选择研究。在Helpman等（2004）的理论框架基础上,得出异质性服务企业出口与FDI选择的条件；然后利用服务业行业和企业的数据进行实证检验。第4章为异质性服务企业FDI与外包的选择研究。在Antras和Helpman（2004）的理论框架基础上,得出异质性服务企业FDI与外包选择的条件；然后利用中国各地区承接服务外包规模以及各地区的契约不完全程度,从侧面检验影响服务企业FDI与外包选择的影响因素。第5章为异质性服务企业绿地投资与跨国并购的选择研究。在Nocke和Yeaple（2007）的理论框架基础上,得出异质性服务企业绿地投资与跨国并购的选择条件；然后利用全球服务业内部各个行业中跨国并购与绿地投资的比较分析,得出要素密集度不同的行业的企业倾向于不同的选择。第6章为结论和政策建议。相对于已有文献,本文尝试在以下方面进行探索性研究：第一,将异质性企业贸易理论的经典模型应用到异质性服务企业出口与FDI选择的研究上,发现生产率表示的企业异质性是企业服务贸易出口和服务业FDI选择的重要决定影响。利用中国服务业行业层面和全球最大的服务业跨国公司企业层面的数据对理论进行验证；将企业异质性与国际投资的OLI范式相结合,找出影响中国服务企业服务贸易出口和服务业OFDI的重要影响因素。第二,对异质性企业国际生产组织模式选择的模型进行修正,建立适用于异质性服务企业FDI与外包选择的模型。得出在契约不完全的条件下,不同的服务行业由于核心服务的密集程度不同,导致对剩余所有权的控制能力不同,使得企业对FDI和离岸外包的选择不同。在经验分析中,从中国作为服务外包承接国的角度侧面检验了契约不完全对跨国公司离岸外包行为的影响,得出契约不完全的程度越低,跨国公司越倾向于选择外包的组织模式。第三,对异质性企业的FDI进入模型进行调整和修正,用以解释异质性服务企业绿地投资和跨国并购的行为选择。得出要素密集度不同的服务行业中,企业对绿地投资和跨国并购的选择不同。在经验分析中,利用全球服务业跨国并购和绿地投资的数据,通过对比和定量分析,得出不同行业中跨国公司有不同的选择,并总结出一般性的结论,与理论分析的结果基本一致。
薛春龙[10]（2013）在《美国住房金融及其风险防范机制研究》文中指出住房金融对一国房地产业和国民经济发展具有重要意义。美国是世界上住房金融最发达的国家，也是深受住房金融危机（次贷危机）冲击的国家，美国的住房金融及其风险防范机制值得深入研究。本文在研究美国住房金融的发展历程、构成体系、运行机制、影响因素和发展状况的基础上，深入分析了美国住房金融风险的产生原因、传导机制、监管体系以及防范机制等问题，最后探讨了中国住房金融风险并给出防范住房金融风险的对策措施。本文主要观点包括：（1）住房金融是发展房地产业的重要工具，但过度发展存在潜在风险，对其进行有效监管非常重要；（2）美国住房金融二级市场一方面转移和分散了一级市场的风险，另一方面也创造和产生了更深层次的风险，住房金融风险越来越转向系统风险；（3）美国住房金融政策是美国庞大而系统的住房政策和金融政策的一部分，住房金融发展离不开美国住房产业和金融产业的健康发展；（4）过度的金融创新和金融投机偏离了住房金融的本质，不断扩散和放大了住房金融风险，而房地产泡沫破裂直接暴露了这些风险；（5）次贷危机验证了美国住房金融风险的真实存在和破坏作用，但并没有否定美国住房金融体系存在的合理性，合理有效和风险可控的住房金融体系仍然发挥巨大的正面作用；（6）次贷危机暴露了美国住房金融市场监管中存在的问题，危机后金融监管种种改革措施，一方面有利于减少危机的负面影响，抑制或释放住房金融中潜在的危机，另一方面过度干预对私人部门参与二级市场产生挤出效应；（7）中国住房金融体系仍不完善，房地产泡沫是中国住房金融首要风险，不能因为风险而停止中国住房金融体系建设。本文的主要创新在于对住房金融风险理论做出系统概括，总结出美国住房金融和风险防范机制的一般经验，提出我国防范住房金融风险和完善住房金融体系的对策建议。
二、对美国房地产业考察的报告（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、对美国房地产业考察的报告（论文提纲范文）
（1）人口年龄结构对房地产价格的影响研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景与研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 房地产价格的影响因素 |
| 1.2.2 人口因素对房地产需求及价格的影响 |
| 1.2.3 文献述评 |
| 1.3 概念界定 |
| 1.3.1 房地产市场 |
| 1.3.2 人口年龄结构 |
| 1.4 研究路线、内容与方法 |
| 1.4.1 研究路线 |
| 1.4.2 研究内容 |
| 1.4.3 研究方法 |
| 1.5 创新点与不足之处 |
| 1.5.1 创新点 |
| 1.5.2 不足之处 |
| 2 人口年龄结构影响房价的理论基础 |
| 2.1 人口年龄结构影响房价的相关理论 |
| 2.1.1 房地产市场供求理论 |
| 2.1.2 人口转变理论 |
| 2.1.3 生命周期理论 |
| 2.1.4 代际转移理论 |
| 2.2 人口年龄结构影响房价的理论分析 |
| 2.2.1 理论分析框架 |
| 2.2.2 世代交叠模型 |
| 2.3 本章小结 |
| 3 中国房价与人口年龄结构的变动情况 |
| 3.1 房价变动情况 |
| 3.1.1 房价变动趋势 |
| 3.1.2 房价变动特征 |
| 3.2 人口年龄结构变动情况 |
| 3.2.1 人口年龄结构变动趋势 |
| 3.2.2 人口年龄结构变动特征 |
| 3.2.3 人口年龄结构预测 |
| 3.3 房价与人口年龄结构之间的相关性分析 |
| 3.3.1 婴儿潮与房价的相关性 |
| 3.3.2 老龄化与房价的相关性 |
| 3.3.3 人口抚养比与房价的相关性 |
| 3.4 本章小结 |
| 4 中国人口年龄结构对房价影响的实证研究 |
| 4.1 问题的提出 |
| 4.2 人口年龄结构对房价的影响——宏观视角 |
| 4.2.1 人口抚养比对房价的影响 |
| 4.2.2 各年龄段人口占比对房价的影响 |
| 4.2.3 各年龄段人口占比对未来房价增速的影响 |
| 4.3 人口年龄结构对房价的影响——微观视角 |
| 4.3.1 年龄与住房需求——基于人口普查数据 |
| 4.3.2 年龄与住房需求——基于中国家庭金融调查数据 |
| 4.4 本章小结 |
| 5 OECD国家人口年龄结构对房价影响的实证研究与经验启示 |
| 5.1 OECD国家房地产市场与人口年龄结构的情况 |
| 5.1.1 房地产市场情况 |
| 5.1.2 人口年龄结构情况 |
| 5.1.3 房价与人口年龄结构之间的相关性分析 |
| 5.2 OECD国家人口年龄结构对房价影响的实证研究 |
| 5.2.1 模型设定 |
| 5.2.2 数据与描述性统计 |
| 5.2.3 人口抚养比对房价的影响 |
| 5.3 来自OECD国家的经验启示 |
| 5.3.1 人口转变的内在规律 |
| 5.3.2 婴儿潮对房价的影响 |
| 5.3.3 老龄化对房价的影响 |
| 5.3.4 不同层级城市房价的变动特征 |
| 5.4 本章小结 |
| 6 基于中国人口年龄结构变化的房价趋势预测 |
| 6.1 人口年龄结构预测 |
| 6.1.1 人口年龄结构预测模型选择 |
| 6.1.2 人口年龄结构预测参数设定 |
| 6.1.3 人口年龄结构预测结果 |
| 6.2 基于人口年龄结构变化的房价趋势预测 |
| 6.2.1 不同生育率方案下的房价趋势预测 |
| 6.2.2 考虑城镇化率的房价趋势预测 |
| 6.2.3 考虑跨区域流动人口的房价趋势预测 |
| 6.3 本章小结 |
| 7 结论与政策建议 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 政策建议 |
| 7.2.1 优化人口年龄结构,促进房价平稳运行 |
| 7.2.2 强化住房居住功能,防范楼市投机行为 |
| 7.2.3 坚持“因城施策”,实现差异化引导 |
| 7.2.4 发展租购并举新体系,满足流动人口住房需求 |
| 7.2.5 加强房地产调控,保障市场健康发展 |
| 参考文献 |
| 在校期间的科研成果 |
| 致谢 |
（2）重庆市房地产业投入产出效率评价（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国外研究综述 |
| 1.2.2 国内研究综述 |
| 1.2.3 文献研究小结 |
| 1.3 研究目的和意义 |
| 1.3.1 研究目的 |
| 1.3.2 研究意义 |
| 1.4 研究内容与研究方法 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 研究方法 |
| 1.5 技术路线 |
| 2 研究理论基础 |
| 2.1 效率及其相关理论 |
| 2.1.1 效率的概念 |
| 2.1.2 效率相关理论 |
| 2.2 房地产业及其投入产出效率概述 |
| 2.2.1 房地产业的概念界定 |
| 2.2.2 房地产业投入产出效率的概念界定 |
| 2.2.3 房地产业投入产出效率的分类 |
| 2.3 全要素生产率的及其相关理论 |
| 2.4 本章小结 |
| 3 房地产业投入产出效率评价模型构建 |
| 3.1 房地产投入产出效率评价指标体系的建立 |
| 3.1.1 指标选取的原则 |
| 3.1.2 指标体系的构建 |
| 3.2 房地产业投入产出效率评价方法 |
| 3.2.1 三阶段DEA方法 |
| 3.2.2 Malmquist指数法 |
| 3.3 本章小结 |
| 4 重庆市房地产业投入产出效率实证分析 |
| 4.1 研究对象选择和数据分析 |
| 4.1.1 研究范围界定和研究对象选择 |
| 4.1.2 相关数据来源 |
| 4.1.3 投入和产出指标的相关性检验 |
| 4.2 重庆市房地产业市场分析 |
| 4.2.1 重庆市发展概况 |
| 4.2.2 重庆市房地产市场概况 |
| 4.3 重庆市房地产业投入产出效率静态分析 |
| 4.3.1 重庆市房地产业投入产出效率评价结果 |
| 4.3.2 第一、三阶段效率值对比分析 |
| 4.3.3 效率相关性分析与差异性检验 |
| 4.4 重庆市房地产业投入产出效率动态分析 |
| 4.4.1 基于时间跨度的全要素生产率分析 |
| 4.4.2 基于空间跨度的全要素生产率分析 |
| 4.5 本章小结 |
| 5 重庆市房地产业投入产出效率提升的对策建议 |
| 5.1 对策建议提出的总体框架 |
| 5.2 重庆市房地产业投入产出效率提升的对策建议 |
| 5.2.1 从政府层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议 |
| 5.2.2 从行业层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议 |
| 5.2.3 从企业层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议 |
| 5.3 本章小结 |
| 6 结论与展望 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录1 房地产业描述 |
| 附录2 各个城市Malmquist生产率指数 |
| 附录3 学位论文数据集 |
| 致谢 |
（3）中国城市竞争力与房地产业耦合协调发展研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景及研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 相关概念界定 |
| 1.2.1 城市竞争力的概念界定 |
| 1.2.2 房地产业的概念界定 |
| 1.3 研究思路与技术路线图 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 技术路线图 |
| 1.4 研究内容与研究方法 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 研究方法 |
| 1.5 创新与不足 |
| 1.5.1 可能的创新点 |
| 1.5.2 研究不足之处 |
| 第二章 基础理论及文献综述 |
| 2.1 理论基础 |
| 2.1.1 城市竞争力相关理论 |
| 2.1.2 房地产业发展相关理论 |
| 2.2 文献综述 |
| 2.2.1 城市竞争力的研究综述 |
| 2.2.2 房地产业发展的研究综述 |
| 2.2.3 城市竞争力与房地产业发展的研究综述 |
| 2.2.4 文献述评 |
| 第三章 城市竞争力与房地产业发展的互动机理 |
| 3.1 城市竞争力对房地产业发展的影响分析 |
| 3.1.1 城市竞争力与房地产需求 |
| 3.1.2 城市竞争力与住房消费结构 |
| 3.1.3 城市竞争力与房地产供给 |
| 3.2 房地产业发展对城市竞争力的影响分析 |
| 3.2.1 房地产业与城市经济发展 |
| 3.2.2 房地产业发展与城市升级 |
| 3.2.3 房地产业过热发展与城市竞争力 |
| 3.3 本章小结 |
| 第四章 城市竞争力与房地产业耦合关系的实证检验 |
| 4.1 研究设计 |
| 4.1.1 耦合协调模型 |
| 4.1.2 功效函数 |
| 4.1.3 系统综合序参量函数 |
| 4.1.4 指标体系的权重的确定 |
| 4.1.5 耦合函数 |
| 4.1.6 系统协调度耦合函数 |
| 4.2 指标体系构建 |
| 4.2.1 指标体系构建的基本原则 |
| 4.2.2 城市竞争力和房地产业指标体系 |
| 4.2.3 样本选取和数据来源 |
| 4.3 城市竞争力与房地产业综合评价 |
| 4.4 城市竞争力与房地产业耦合关系的必要性检验 |
| 4.4.1 面板单位根检验 |
| 4.4.2 面板协整检验 |
| 4.4.3 格兰杰因果检验 |
| 第五章 城市竞争力与房地产业动态耦合的时空演变特征 |
| 5.1 城市竞争力与房地产业耦合协调发展的时变特征 |
| 5.2 城市竞争力与房地产业耦合协调发展的区域差异 |
| 5.2.1 从一、二线城市视角的区域差异分析 |
| 5.2.2 从二线东、中、西部城市视角的区域差异分析 |
| 5.2.3 地区差异形成原因的分析 |
| 第六章 结论与政策建议 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 政策建议 |
| 参考文献 |
| 硕士期间研究成果 |
| 致谢 |
（4）我国人口生育政策演变对住房需求的影响研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究意义及背景 |
| 一、研究背景 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 研究思路与研究方法 |
| 一、研究思路 |
| 二、研究方法 |
| 三、创新之处 |
| 第三节 研究内容和研究框架 |
| 一、研究内容 |
| 二、研究框架图解 |
| 第二章 相关概念及文献综述 |
| 第一节 相关概念 |
| 一、有关人口的概念 |
| 二、有关住房的概念 |
| 第二节 关于生育政策与人口因素的研究综述 |
| 一、国外文献综述 |
| 二、国内文献综述 |
| 第三节 关于人口因素与住房需求的研究综述 |
| 一、国外文献综述 |
| 二、国内文献综述 |
| 第四节 本章小结 |
| 第三章 我国生育政策变化与住房需求的理论研究 |
| 第一节 相关基础理论 |
| 一、人口转变理论 |
| 二、生命周期理论 |
| 三、房地产供求理论 |
| 第二节 住房需求的影响因素分析 |
| 一、经济因素 |
| 二、人口因素 |
| 三、其他因素 |
| 第三节 生育政策变化对住房需求的影响机理分析 |
| 一、生育政策对人口规模的影响分析 |
| 二、生育政策对人口结构的影响分析 |
| 三、人口规模变化对住房需求的影响 |
| 四、人口结构变化对住房需求的影响 |
| 第四节 假设的提出 |
| 一、”计划生育”政策阶段 |
| 二、“双独二孩”政策阶段 |
| 三、“单独二孩”政策阶段 |
| 四、“全面二孩”政策阶段 |
| 第四章 我国生育政策对住房需求影响的实证研究 |
| 第一节 变量选择 |
| 一、变量的选取 |
| 二、数据的来源 |
| 三、模型的构建 |
| 四、描述性统计 |
| 五、检验结果 |
| 第二节 实证结果及分析 |
| 一、人口因素变化对住房需求总体影响的实证分析 |
| 二、“计划生育”政策阶段人口因素变化对住房需求影响 |
| 三、“双独二孩”政策阶段人口因素变化对住房需求影响 |
| 四、“单独二孩”政策阶段人口因素变化对住房需求影响 |
| 五、生育政策不同阶段对住房需求的影响汇总与比较 |
| 第三节 “全面二孩”政策下住房需求的预测 |
| 第五章 结论与建议 |
| 第一节 结论 |
| 一、生育政策对人口规模和结构带来关键的影响 |
| 二、人口年龄结构的变化对住房需求的影响显着 |
| 三、小型化的家庭规模导致住房需求数量显着增加 |
| 四、其他因素对住房需求的影响呈现多元化 |
| 第二节 政策建议 |
| 一、大力开发“银发产业” |
| 二、实施更积极的生育政策 |
| 三、平衡发展城镇化地水平 |
| 第三节 本文的不足及未来可能的研究方向 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）房产价值变动对居民消费的影响研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景及问题提出 |
| 1.2 研究目的与研究意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究假说 |
| 1.2.3 研究意义 |
| 1.3 研究框架、研究方法与文章结构 |
| 1.3.1 研究框架 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.3.3 数据来源 |
| 1.3.4 章节安排 |
| 1.4 创新点与不足 |
| 1.4.1 主要创新点 |
| 1.4.2 研究的不足之处 |
| 第二章 理论基础与文献综述 |
| 2.1 居民消费理论的演进 |
| 2.1.1 确定性条件下的居民消费理论 |
| 2.1.2 不确定性条件下的居民消费理论 |
| 2.1.3 基于心理特征的行为消费理论 |
| 2.2 房价变动对居民消费影响的国内外研究 |
| 2.2.1 国外学者的相关研究 |
| 2.2.2 国内学者的相关研究 |
| 2.2.3 文献综合评述 |
| 第三章 理论分析框架与逻辑思路 |
| 3.1 住房资产价格对居民消费的影响:“财富效应”or“挤出效应” |
| 3.2 住房价格影响居民消费的传导渠道 |
| 3.3 住房价格对消费的非线性和非对称性影响 |
| 第四章 住房资产、金融资产与居民消费行为 |
| 4.1 模型设定 |
| 4.2 数据描述与变量选择 |
| 4.3 实证分析 |
| 4.3.1 住房资产对居民消费影响的基准回归 |
| 4.3.2 住房资产与金融资产的替代关系 |
| 4.3.3 基于有房家庭和租房家庭的讨论 |
| 4.3.4 基于购房意愿的讨论 |
| 4.4 内生性讨论及稳健性检验 |
| 4.4.1 稳健性检验1:房产价值的表示 |
| 4.4.2 稳健性检验2:财富效应的再检验 |
| 4.4.3 稳健性检验3:负债变量的表示 |
| 4.4.4 稳健性检验4:内生性问题的讨论 |
| 4.5 本章小结 |
| 第五章 住房资产对居民消费影响的异质性分析 |
| 5.1 财富效应差异性的相关研究 |
| 5.2 数据描述与模型构建 |
| 5.3 实证分析 |
| 5.3.1 地域差异、房价波动与居民消费 |
| 5.3.2 城市差异、房价波动与居民消费 |
| 5.3.3 收入差异、房价波动与居民消费 |
| 5.3.4 城乡差异、房价波动与居民消费 |
| 5.4 稳健性检验 |
| 5.5 本章小结 |
| 第六章 房价波动对居民消费影响的传导渠道 |
| 6.1 房价波动影响居民消费的渠道分析 |
| 6.2 模型设定、研究设计与数据 |
| 6.2.1 基准模型设定 |
| 6.2.2 回归设计 |
| 6.2.3 数据说明 |
| 6.3 实证结果分析与讨论 |
| 6.3.1 基础回归及净财富效应途径 |
| 6.3.2 流动性约束与预防性储蓄 |
| 6.3.3 预期和未预期到的房价变动 |
| 6.3.4 生命周期的影响 |
| 6.4 本章小结 |
| 第七章 住房资产财富效应的非线性和非对称性分析 |
| 7.1 住房资产财富效应非线性和非对称性的理论分析 |
| 7.1.1 前景模型的提出 |
| 7.1.2 前景模型在财富效应分析中的应用 |
| 7.2 数据描述与模型构建 |
| 7.3 实证结果分析及讨论 |
| 7.3.1 财富效应的非线性分析 |
| 7.3.2 财富效应非对称性的检验结果 |
| 7.3.3 所有权异质性下的财富效应非对称性 |
| 7.4 稳健性检验 |
| 7.5 本章小结 |
| 第八章 结论及政策建议 |
| 8.1 主要结论 |
| 8.2 相关的政策建议 |
| 8.3 进一步的研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录A |
| 附录B |
| 致谢 |
（6）我国房地产财富效应研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.2 研究思路与框架 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 1.4 创新点 |
| 2 理论基础与文献综述 |
| 2.1 房地产财富效应的概念界定 |
| 2.2 房地产财富效应的理论基础及传导渠道 |
| 2.2.1 消费函数理论 |
| 2.2.2 房地产财富效应的传导渠道 |
| 2.3 房地产财富效应的存在性检验 |
| 2.3.1 发达国家房地产财富效应的存在性检验相关研究 |
| 2.3.2 我国房地产财富效应的存在性检验相关研究 |
| 2.4 房地产财富效应的表现特征 |
| 2.4.1 发达国家房地产财富效应的表现特征相关研究 |
| 2.4.2 我国房地产财富效应的表现特征相关研究 |
| 2.5 货币政策传导机制下的房地产市场与宏观经济 |
| 2.6 本章小结 |
| 3 房地产狭义财富效应的存在性与非对称性 |
| 3.1 基于LC-PIH的模型设定 |
| 3.2 研究设计与数据说明 |
| 3.3 房地产财富效应的存在性检验 |
| 3.3.1 面板模型的检验与选择 |
| 3.3.2 实证结果与分析 |
| 3.4 房地产财富效应的非对称性检验 |
| 3.4.1 基于省际面板数据的非对称性检验 |
| 3.4.2 基于家庭微观数据的非对称性检验 |
| 3.5 本章小结 |
| 4 房地产狭义财富效应的表现特征:基于家庭微观数据 |
| 4.1 模型设定 |
| 4.2 微观数据说明与指标描述 |
| 4.2.1 样本来源与说明 |
| 4.2.2 数据描述与指标处理 |
| 4.3 实证检验与分析 |
| 4.3.1 基于不同消费类别的房地产财富效应检验 |
| 4.3.2 家庭基本类型对房地产财富效应的影响 |
| 4.3.3 家庭风险态度对房地产财富效应的影响 |
| 4.3.4 房地产财富效应的传导渠道分析 |
| 4.4 稳健性检验 |
| 4.5 本章小结 |
| 5 货币政策传导机制下的房地产广义财富效应 |
| 5.1 我国地区间房地产市场的差异性和交互性 |
| 5.1.1 地区间房价结构特征的已有经验证据 |
| 5.1.2 我国地区间房价结构特征的基本分析 |
| 5.2 房地产广义财富效应的理论基础与研究框架 |
| 5.2.1 理论基础 |
| 5.2.2 研究框架 |
| 5.3 模型构建与变量选取 |
| 5.3.1 全局向量自回归(GVAR)模型 |
| 5.3.2 变量选取与数据处理 |
| 5.3.3 GVAR模型的基本检验 |
| 5.4 实证结果与分析 |
| 5.4.1 货币政策冲击对区域经济与房价的影响 |
| 5.4.2 房地产价格冲击对区域经济的影响 |
| 5.4.3 房地产市场对货币政策的传导效果 |
| 5.4.4 消费、投资与产出的方差分解 |
| 5.5 本章小结 |
| 6 总结与展望 |
| 6.1 主要结论 |
| 6.2 政策启示 |
| 6.3 研究展望 |
| 在学期间发表的科研成果 |
| 附录 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（7）房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 相关概念界定 |
| 1.2.1 房地产证券化 |
| 1.2.2 房地产信托 |
| 1.2.3 房地产信托投资基金 |
| 1.3 研究方法及研究内容 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 主要研究内容 |
| 1.4 结构安排与技术路线 |
| 1.4.1 论文结构 |
| 1.4.2 技术路线 |
| 1.5 论文的主要创新点 |
| 第2章 研究综述 |
| 2.1 运作模式 |
| 2.1.1 国外研究综述 |
| 2.1.2 国内研究综述 |
| 2.2 经营绩效 |
| 2.2.1 国外研究综述 |
| 2.2.2 国内研究综述 |
| 2.3 风险防控 |
| 2.3.1 国外研究综述 |
| 2.3.2 国内研究综述 |
| 2.4 研究方法应用 |
| 2.4.1 DEA研究综述 |
| 2.4.2 二元语义研究综述 |
| 2.4.3 回归分析研究综述 |
| 2.5 研究评述 |
| 2.6 本章小结 |
| 第3章 国内外房地产信托投资基金发展比较 |
| 3.1 美国房地产信托投资基金发展分析 |
| 3.1.1 美国房地产与房地产金融 |
| 3.1.2 美国房地产信托投资基金发展现状 |
| 3.2 日本房地产信托投资基金发展分析 |
| 3.2.1 日本房地产与房地产金融 |
| 3.2.2 日本房地产信托投资基金发展现状 |
| 3.3 新加坡房地产信托投资基金发展分析 |
| 3.3.1 新加坡房地产与房地产金融 |
| 3.3.2 新加坡房地产信托投资基金发展现状 |
| 3.4 中国房地产信托投资基金发展分析 |
| 3.4.1 中国香港房地产信托投资基金发展现状 |
| 3.4.2 中国大陆房地产信托投资基金发展启动 |
| 3.5 国内外房地产投资信托基金发展模式的比较与启示 |
| 3.5.1 REITS的国际比较 |
| 3.5.2 对我国发展房地产投资信托基金的国际经验及启示 |
| 3.6 本章小结 |
| 第4章 房地产信托投资基金运作机理 |
| 4.1 房地产信托投资基金特征 |
| 4.2 REITS的分类 |
| 4.3 REITS基本运作方式 |
| 4.3.1 构成要素 |
| 4.3.2 要素关系 |
| 4.3.3 运作流程分析 |
| 4.4 REITS的盈利及投资风险 |
| 4.4.1 REITs的盈利模式 |
| 4.4.2 REITs的投资风险 |
| 4.5 越秀房地产信托投资基金运作案例分析 |
| 4.5.1 越秀REITs概况 |
| 4.5.2 越秀REITs初步分析 |
| 4.6 本章小结 |
| 第5章 房地产信托投资基金绩效评价 |
| 5.1 基于DEA模型的房地产信托投资基金绩效评价 |
| 5.1.1 DEA模型建模思路 |
| 5.1.2 基金业绩评价样本的选取 |
| 5.1.3 基金业绩评价指标的选取 |
| 5.1.4 样本数据的处理 |
| 5.1.5 基金业绩实证分析 |
| 5.2 基于二元语义的房地产信托投资基金绩效综合评价 |
| 5.2.1 基于二元语义的TOPSIS评价模型 |
| 5.2.2 评价结果及分析 |
| 5.2.3 结论 |
| 5.3 本章小结 |
| 第6章 房地产信托投资基金运作风险研究 |
| 6.1 风险识别 |
| 6.1.1 风险要素选取原则 |
| 6.1.2 风险要素来源分析 |
| 6.2 关键定量因素风险评价 |
| 6.2.1 模型方法介绍 |
| 6.2.2 指标样本选取 |
| 6.2.3 基于回归分析的关键定量要素相关性分析 |
| 6.2.4 基于方差检验的关键定量要素波动性分析 |
| 6.3 房地产信托投资基金风险综合评价 |
| 6.3.1 模型方法 |
| 6.3.2 评价指标体系的确立 |
| 6.3.3 风险评价具体步骤 |
| 6.4 风险防范与监控 |
| 6.4.1 风险防范 |
| 6.4.2 风险监控 |
| 6.5 本章小结 |
| 第7章 结论和展望 |
| 7.1 研究结论与启示 |
| 7.2 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录A 各支基金的原始数据统计 |
| 附录B 各支基金的投入产出指标数值 |
| 附录C 归一化后的各支基金的投入产出指标数值 |
| 附录D 各年度基金的投入产出效率以及松弛变量值 |
| 附录E 各专家给出的二元语义评价矩阵 |
| 附录F 2001-2015美国REITS所抽取定量因素指标统计数据 |
| 附录G 归一化后的定量因素数据 |
| 附录H 各专家给出的风险因素的判断矩阵 |
| 攻读学位期间发表论文与研究成果 |
| 致谢 |
| 作者简介 |
（8）美国密苏里州立大学校外（ZX）学生公寓商业计划书（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 图表清单 |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究的背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.3 研究方法与内容 |
| 第二章 企业及项目概况 |
| 2.1 企业简介 |
| 2.2 项目简介 |
| 2.3 开发动因 |
| 2.4 开发方案 |
| 2.5 本章小结 |
| 第三章 项目环境分析 |
| 3.1 宏观环境分析 |
| 3.1.1 政策环境 |
| 3.1.2 经济环境 |
| 3.1.3 社会环境 |
| 3.1.4 技术环境 |
| 3.2 斯普林菲尔德市房地产现状 |
| 3.3 密苏里州立大学学生情况 |
| 3.4 竞争环境 SWOT 分析 |
| 3.5 本章小结 |
| 第四章 市场分析及营销推广策略 |
| 4.1 目标市场选择 |
| 4.2 目标市场定位 |
| 4.3 项目营销推广策略 |
| 4.3.1 产品策略 |
| 4.3.2 价格策略 |
| 4.3.3 分销策略 |
| 4.3.4 促销策略 |
| 4.4 本章小结 |
| 第五章 项目运营计划 |
| 5.1 运营团队 |
| 5.2 运营计划 |
| 5.3 本章小结 |
| 第六章 财务分析与风险控制 |
| 6.1 项目财务分析 |
| 6.1.1 项目投资分析 |
| 6.1.2 固定资产投资分析 |
| 6.1.3 固定资产折旧分析 |
| 6.1.4 投资总成本费用分析 |
| 6.1.5 投资税费分析 |
| 6.1.6 投资销售收入分析 |
| 6.1.7 项目经济性分析表 |
| 6.2 风险分析及对策 |
| 6.2.1 可能存在的风险 |
| 6.2.2 风险对策 |
| 6.3 开发失败的风险及对策 |
| 6.4 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间取得的研究成果 |
| 致谢 |
| 附件 |
（9）异质性服务企业出口、FDI与外包选择研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 导论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.3 研究的主要内容和基本思路 |
| 1.4 主要研究方法 |
| 1.5 主要创新点 |
| 第2章 相关文献研究述评 |
| 2.1 相关概念界定 |
| 2.1.1 服务业 |
| 2.1.2 服务贸易 |
| 2.1.3 服务业FDI |
| 2.1.4 服务外包 |
| 2.2 异质性企业贸易理论 |
| 2.3 异质性企业国际市场进入模式的选择 |
| 2.3.1 异质性企业国际市场进入模式选择的理论研究 |
| 2.3.2 异质性企业国际市场进入模式选择的经验研究 |
| 2.4 异质性企业国际生产组织模式的选择 |
| 2.4.1 异质性企业国际生产组织模式选择的理论研究 |
| 2.4.2 异质性企业全球生产组织模式选择的经验研究 |
| 2.5 服务企业国际化的相关文献 |
| 2.5.1 服务贸易的理论与实证研究 |
| 2.5.2 服务业FDI的理论与实证研究 |
| 2.5.3 服务外包的理论与实证研究 |
| 2.6 文献述评 |
| 第3章 异质性服务企业国际市场进入模式的选择：出口与FDI |
| 3.1 引言 |
| 3.2 异质性服务企业出口与FDI的选择：理论模型的扩展 |
| 3.2.1 基本假设 |
| 3.2.2 模型分析 |
| 3.2.3 模型结论 |
| 3.3 中国异质性服务企业的选择：基于细分行业的证据 |
| 3.3.1 生产率的估算 |
| 3.3.2 中国服务贸易出口与服务业OFDI的现状 |
| 3.3.3 生产率与服务贸易出口的相关性检验 |
| 3.3.4 生产率与服务业OFDI的相关性检验 |
| 3.3.5 实证分析结论 |
| 3.4 中国异质性服务企业出口与FDI的影响因素 |
| 3.4.1 服务贸易出口的影响因素 |
| 3.4.2 中国服务贸易出口影响因素的实证分析 |
| 3.4.3 服务企业OFDI的决定因素(异质性与OLI范式的融合) |
| 3.4.4 中国服务企业OFDI影响因素的实证分析——行业视角 |
| 3.4.5 服务企业OFDI影响因素的实证分析——企业视角 |
| 3.5 本章小结 |
| 第4章 异质性服务企业国际生产组织模式的选择：FDI与外包 |
| 4.1 引言 |
| 4.2 异质性服务企业全球生产组织模式：理论模型的扩展 |
| 4.2.1 基本假设 |
| 4.2.2 模型分析 |
| 4.2.3 模型结论 |
| 4.3 中国异质性服务企业国际生产组织模式选择的实证分析 |
| 4.3.1 中国企业一体化和服务外包的经营现状 |
| 4.3.2 不完全契约对服务外包影响的实证分析 |
| 4.3.3 实证分析结论 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 异质性服务企业FDI进入模式的选择：绿地投资与跨国并购 |
| 5.1 引言 |
| 5.2 异质性服务企业绿地投资与跨国并购：理论模型的扩展 |
| 5.2.1 基本假设 |
| 5.2.2 模型分析 |
| 5.2.3 模型结论 |
| 5.3 异质性服务企业FDI进入模式的定量分析 |
| 5.3.1 全球跨国并购与绿地投资的现状分析 |
| 5.3.2 全球服务业与制造业跨国并购、绿地投资的比较 |
| 5.3.3 服务业跨国并购与绿地投资的比较 |
| 5.3.4 服务业分行业绿地投资和跨国并购的选择 |
| 5.3.5 比较分析结论 |
| 5.4 本章小结 |
| 第6章 结论及政策建议 |
| 6.1 主要的研究结论 |
| 6.2 中国进一步推进服务企业国际化的政策建议 |
| 6.2.1 从国家和政府的角度 |
| 6.2.2 从企业的角度 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读博士期间的学术成果 |
| 学位论文评阅及答辩情况表 |
（10）美国住房金融及其风险防范机制研究（论文提纲范文）
| 提要 |
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 导论 |
| 1.1 选题背景和意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 住房金融的理论研究 |
| 1.2.2 关于住房金融风险的研究 |
| 1.2.3 关于住房金融风险防范机制的研究 |
| 1.3 论文结构及主要论点 |
| 1.3.1 论文结构 |
| 1.3.2 主要论点 |
| 1.4 主要创新 |
| 1.4.1 对住房金融风险理论做出新概括 |
| 1.4.2 总结美国发展住房金融和对其进行风险防范的一般措施 |
| 1.4.3 提出完善住房金融风险防范机制的建议和健全住房金融体系的途径 |
| 1.5 本章小结 |
| 第2章 住房金融风险的理论分析 |
| 2.1 住房金融体系 |
| 2.1.1 住房金融概念 |
| 2.1.2 住房金融相关概念辨析 |
| 2.1.3 住房金融体系构成 |
| 2.1.4 住房金融工具 |
| 2.1.5 住房金融市场 |
| 2.2 住房金融风险的概述 |
| 2.2.1 住房金融风险的概念 |
| 2.2.2 住房金融风险的种类 |
| 2.3 住房金融风险形成机制的理论解释 |
| 2.3.1 资产价格波动理论的解释 |
| 2.3.2 金融不稳定假说的解释 |
| 2.3.3 信息经济学的解释 |
| 2.3.4 货币主义的解释 |
| 2.4 本章小结 |
| 第3章 美国住房金融的发展 |
| 3.1 美国住房金融的发展历程 |
| 3.1.1 探索阶段（20 世纪 30 年代之前） |
| 3.1.2 制度化阶段（20 世纪 30 年代至 60 年代） |
| 3.1.3 证券化阶段（20 世纪 70 年代至 90 年代） |
| 3.1.4 深化完善阶段（20 世纪 90 年代中期至今） |
| 3.2 美国住房金融的变革与创新 |
| 3.2.1 传统存贷结构的双重风险 |
| 3.2.2 二级市场的兴起 |
| 3.2.3 抵押贷款证券化 |
| 3.2.4 联邦监管机构改革 |
| 3.3 美国住房金融政策 |
| 3.3.1 住房保障政策 |
| 3.3.2 公共住房政策 |
| 3.3.3 税收减免政策 |
| 3.3.4 抵押贷款政策 |
| 3.4 本章小结 |
| 第4章 美国住房金融风险研究 |
| 4.1 美国房地产市场的现状 |
| 4.2 美国住房金融市场的新变化 |
| 4.2.1 美国住房抵押贷款利率不断下降 |
| 4.2.2 美国颁布一系列住房金融政策应对危机 |
| 4.2.3 美国住房金融管理机构 |
| 4.2.4 美国住房金融机构 |
| 4.2.5 美国住房金融工具 |
| 4.3 美国住房金融市场的运行 |
| 4.3.1 美国住房金融体系 |
| 4.3.2 美国住房金融体系的运行机制 |
| 4.3.3 美国住房金融体系存在的问题 |
| 4.4 美国住房金融风险及其成因分析 |
| 4.4.1 美国住房金融风险分析 |
| 4.4.2 美国住房金融风险成因分析 |
| 4.5 本章小结 |
| 第5章 美国住房金融风险案例：次贷危机 |
| 5.1 美国次级住房抵押贷款的运行机制 |
| 5.1.1 美国的次级住房抵押贷款业务 |
| 5.1.2 抵押贷款的担保与保险体系 |
| 5.1.3 住房抵押贷款证券化 |
| 5.2 美国次贷危机发生的原因 |
| 5.2.1 美国住房金融监管缺失是根本原因 |
| 5.2.2 利率上升和房地产泡沫破裂是直接原因 |
| 5.2.3 金融机构违规操作是危机爆发的导火索 |
| 5.2.4 资产证券化传递和放大了次贷危机 |
| 5.3 美国次贷危机的应对措施 |
| 5.3.1 住房政策方面的应对措施 |
| 5.3.2 货币政策方面的应对措施 |
| 5.3.3 财政政策方面的应对措施 |
| 5.3.4 通过接管进行直接干预 |
| 5.4 本章小结 |
| 第6章 美国住房金融风险防范机制 |
| 6.1 美国住房金融风险防范机制框架 |
| 6.1.1 一级市场 |
| 6.1.2 二级市场 |
| 6.2 美国抵押贷款证券化风险防范机制框架 |
| 6.2.1 政府机构保障框架 |
| 6.2.2 风险防范框架 |
| 6.3 2007 年危机前后暴露的监管问题 |
| 6.3.1 多头监管的低效与真空 |
| 6.3.2 对贷款机构的流动性和资本充足率监管不充分 |
| 6.3.3 对银行和评级机构的监管放松 |
| 6.4 次贷危机后的监管体制改革（2008-2010 年） |
| 6.5 监管体制改革后的住房金融市场运行情况 |
| 6.6 美国住房金融市场进一步的改革 |
| 6.6.1 2011 年 FHFA 在国会听证会上的报告 |
| 6.6.2 2011 年政府发起企业改革立法提案 |
| 6.6.3 改革的主要方向和趋势 |
| 6.7 本章小结 |
| 第7章 中国住房金融风险与防范机制 |
| 7.1 中国住房金融发展的历史 |
| 7.1.1 中国住房金融的计划经济时期（1949-1978 年） |
| 7.1.2 中国住房金融的准备时期（1978-1988 年） |
| 7.1.3 中国住房金融的起步时期（1988-1994 年） |
| 7.1.4 中国住房金融的规范发展时期（1994-2003 年） |
| 7.2 中国住房金融发展现状 |
| 7.2.1 中国住房金融规模不断扩大 |
| 7.2.2 商业银行贷款为主要发展模式 |
| 7.2.3 房地产开发贷款投向结构不合理 |
| 7.3 中国住房金融发展存在的问题 |
| 7.4 中国住房金融存在的主要风险 |
| 7.4.1 房地产泡沫是住房金融首要风险 |
| 7.4.2 金融机构自身存在经营风险 |
| 7.4.3 中国住房金融缺少风险分散和风险转移机制 |
| 7.5 中国住房金融风险防范措施 |
| 7.5.1 完善住房金融的一级市场 |
| 7.5.2 培育住房金融的二级市场 |
| 7.5.3 提升金融机构的经营管理水平 |
| 7.5.4 丰富住房信贷资金来源渠道 |
| 7.5.5 完善住房保障体系 |
| 7.5.6 完善住房金融法规，优化外部制度环境 |
| 7.5.7 加强住房金融市场的监管 |
| 7.6 本章小结 |
| 参考文献 |
| 攻读博士期间发表的学术论文 |
| 后记 |
四、对美国房地产业考察的报告（论文参考文献）
- [1]人口年龄结构对房地产价格的影响研究[D]. 陈钰晓. 四川大学, 2021(12)
- [2]重庆市房地产业投入产出效率评价[D]. 涂艳. 重庆大学, 2019(01)
- [3]中国城市竞争力与房地产业耦合协调发展研究[D]. 刘彩珍. 安徽工业大学, 2019(02)
- [4]我国人口生育政策演变对住房需求的影响研究[D]. 郑回静. 上海社会科学院, 2018(12)
- [5]房产价值变动对居民消费的影响研究[D]. 石晓磊. 南京农业大学, 2018(07)
- [6]我国房地产财富效应研究[D]. 纪晗. 东北财经大学, 2016(06)
- [7]房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究[D]. 刘伟. 北京理工大学, 2016(07)
- [8]美国密苏里州立大学校外（ZX）学生公寓商业计划书[D]. 林广文. 华南理工大学, 2014(02)
- [9]异质性服务企业出口、FDI与外包选择研究[D]. 陈景华. 山东大学, 2014(10)
- [10]美国住房金融及其风险防范机制研究[D]. 薛春龙. 吉林大学, 2013(04)