一、论住宅抵押贷款在我国城市的可行性（论文文献综述）
程秀建[1]（2019）在《我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究》文中研究说明作为财产权领域最根本的制度设计,各国都对土地制度作出了基于历史与国情的独特安排。我国独有的宅基地使用权制度,既牵引着农村,又联结着城市,具有独特的制度品格。随着我国市场经济体系的建成与完善,作为稀缺土地资源的宅基地的资产功能日益显现。建构于计划经济时代的宅基地使用权制度忽视了其经济属性,实践中宅基地利用效率低下与农民缺乏必要的财产性收入来源的矛盾凸显,严重制约了农村、农民的发展。放开宅基地使用权流转,通过市场配置宅基地资源已成当下改革的必然进路。2018年中央一号文件在乡村振兴战略布局下,提出探索宅基地“所有权、资格权、使用权三权分置”改革。我国现行法上并无有关宅基地“资格权”的表述,为寻求中央政策文件关于宅基地“三权分置”政策丰富内涵在法律上的妥善表达与实现,需要在我国现行法体系下,以宅基地“三权分置”政策文件为目标导向,结合实践反馈的经验,建构“三权分置”下的宅基地使用权法权结构。本文分为三个模块,七章内容。全文以第四章关于宅基地“三权分置”的政策解读为联结,围绕坚持公有制不变的前提下探索共享富民为价值导向的宅基地用益物权法治创新这一主线展开论证。第一章为宅基地使用权制度的一般阐释。通过对宅基地使用权制度生成及演化溯源,系统地梳理了70余年来我国农村宅基地使用权制度变迁历史。建国初期,在马克思土地产权理论指导下,新中国开展了人民公社化运动以及农村宅基地使用权制度建构。为配合重工业优先发展的国策,通过农业、农村向工业、城市提供原始积累。宅基地使用权制度与户籍制度双重管制下的城乡二元治理方式将农民牢牢地束缚在土地之上。宅基地使用权制度建构是一个系统的、综合的工程,承载着诸如居住、社会保障、财产、社会控制等复杂的功能。立基于社会主义公有制之上的宅基地使用权制度具有强烈的公法色彩,在特定历史背景及社会环境下形成的宅基地使用权,拥有不同于传统大陆法系一般用益物权的独特秉性:在宅基地产权制度上,“两权分离”基础上形成“一宅两制”;在宅基地利用制度上,行政配置主导与市场配置辅助的双轨配置;在宅基地分配制度上,居住保障基础上构建了一户一宅、无偿分配、永久使用;在宅基地流转制度上,严格限制流转。正是由于宅基地使用权制度生成的复杂历史背景与承载的多重功能,决定了宅基地使用权制度在农村社会治理中的重要意义以及改革的难度。第二章为宅基地使用权制度现实困境及原因分析。改革开放四十年来,我国已初步建立起较为完备的社会主义市场经济体系。构建于计划经济体系下的宅基地使用权制度已经部分完成其历史使命,并因逐渐固化成型的宅基地利用格局在保持农村社会稳定中的重要的作用,宅基地使用权制度得以延续至今。但是,“权能残缺”的宅基地使用权制度已不能因应社会经济的快速发展,甚至成为扼制农村振兴、阻碍农业发展、影响农民收入增长的重要因素。实践中,宅基地利用效率低下、隐形流转的屡禁不止以及涉宅基地使用权交易的纠纷叠增,宅基地使用权制度面临重重困境,表现为既不能适应新型城镇化战略发展要求,又无法达致满足农村居民对美好生活追求的目标,且有逐步走向管理失控的风险。究其原因,主要有三个方面:其一,时代的变迁。“后乡土社会”下农村社区封闭性与人口非流转性已打破。宅基地使用权制度建构所依托的“乡土社会”生活图景发生变迁。其二,功能的演化。宅基地使用权的财产性功能凸显。此消彼长之间,宅基地使用权制度负载的居住及保障功能在市场经济冲击下逐渐减弱。其三,制度的供给。宅基地使用权法律制度供给不足,由于立法价值偏差以及成文法的滞后性,造成宅基地使用权法律制度落后。第三章为宅基地使用权制度现代化改造路径。市场经济条件下,出于经济效益的要求,当代民法制度催生了对效率的追求。从“所有”到“利用”的物权观念发展,要求实现“物尽其用、物尽其利”。缺乏处分权能的宅基地使用权使得宅基地及农民房屋成为农民手中的“死产”。新型城镇化发展方略下,以乡村为面向的城市化进程需要对既有宅基地使用权制度作出转变,应当更注重农民需要什么,而不是农民可以继续做什么。事实上,作为农民拥有的重要财产性权利,放活宅基地使用权流转助于农民实现财产性收入的实质增加。因此,推进宅基地使用权制度变革对实现城乡一体化发展、缓解城乡建设用地供需矛盾以及提高宅基地利用效率均具有重大现实意义。随着户籍制度改革带来的“人地捆绑”的松动,农村社会保障体系建设引发了制度功能的转变,放活宅基地使用权流转具备了实践可能性。虽然在理论上对于放活流转仍村争议,但多数学者已经提出,不宜将宅基地使用权的取得身份限制与宅基地使用权本身的物权属性予以混淆。严格限制农户处分宅基地的做法无异于是将所有的农民都视为“禁治产人”,与现代法律的“理性人”假设不相符。自2005年起,国家在天津等地先后开展了两轮的宅基地流转试点。通过对两轮改革试点的经验总结,得出如下结论:1.宅基地使用权制度变革应坚持以公有制不变的前提下探索共享富民为价值导向的宅基地用益物权法治创新为主线。2.实施宅基地使用权改革的三个前置性问题分别是宅基地应如何估值、改革应在法治的框架内进行以及如何理顺城乡关系。3.实施宅基地使用权改革的三条不可突破的底线是坚持集体所有制不可变革、确保耕地红线不可突破以及保障农民的合法利益不受损害。第四章为宅基地“三权分置”政策解读。改革起于农村,源自实践。宅基地使用权制度变革遵循了我国农村土地改革的惯常模式,即:自实践中自发探索到试点实践和政策先行,待成熟后以法律形式确认固化。宅基地“三权分置”政策因实践需要而生成,从多年中央政策中关宅基地制度改革的连贯表达可见,其实质是农地“三权分置”在农村土地制度改革领域的延伸与扩展。经由语义逻辑对“分置”与“分离”的辨析,“分置”概念更符合宅基地使用权改革的法律表达。通过对政策文本中宅基地“三权分置”的深刻意蕴的解读,可以发现“三权分置”改革的内在逻辑:落实集体所权为起点,保障农户的资格权是关键,适度放活宅基地和农民房屋使用权是落脚点及核心。推动宅基地“三权分置”改革在强化与落实集体所有权,优化农村土地资源配置,提高农民财产性收入增加,实现三方主体共享宅基地权利以及围绕宅基地建构权利,完善民法典权利体系等方面均具有重大意义。第五章为“三权分置”之下的集体所有权的立法表达。沿波溯源,我国集体所有权制度源于农村土地合作化运动。经过国家政治动员而迅速开展的农村土地合作化实践构建了独具中国特色集体土地所有权制度。集体土地所有权在其建构之初主要作为一项社会变革工具而运行,并未明确区分集体所有制与集体所有权,直至物权法才第一次明确以“集体所有权”的表述方式将其与国家所有权、私人所有权相并列。通过对既有理念的检讨,集体所有权在性质上符合“新型总有说”理论,属于特殊的共同共有。通过对集体所有权在宪法与民法两个维度的考察,民法上的所权制度设计应在尊重社会主义公有制的前提下进行,不应将公有制简单视为意识形态领域的话语,而试图照搬西方的物权制度建构我国的农村土地法权体系。实践中,由于主体界定不明、权能残缺以及实现机制阙失造成集体土地所有权的弱化和虚化。宅基地“三权分置”改革彰显了宅基地使用权“自物权化”的同时,极有可能因忽视新型城镇化背景下集体所有权制度的时代功能,而对集体所有权产生新的冲击。因而,集体所有权的法制回应注意在以下三个层面展开:其一,明确集体所有权主体的二元性并将授予其特殊民事主体的法律地位;其二,厘清集体所有权的特殊运行机制,完善其实现机制;其三,赋予集体所有权完整的权能,实现管理权能的回归。第六章为“三权分置”政策中资格权的法制因应。通过对实践及理论上关于宅基地资格权内涵及法律属性的梳理,指出成员权与用益物权两个视角下资格权可能的制度安排与妥适性,证成宅基地资格权的法律属性为集体成员权。宅基地资格权的概念与表述仅在中央政策文件中以通俗用语载明,并无实体法上的意义。立法上仍坚守集体成员权的制度建构,而非创设新的宅基地资格权。物权法上的规范表达从“农民集体”到“本集体成员集体”的转变,意味着对农民集体成员权这种独具中国特色的民事权利的确认。集体成员权制度建构为集体土地利用困境提供制度依据,集体成员权是连接集体成员与成员集体的纽带。完善的集体成员权制度有利于集体所有权的实现与集体成员权益的保护,并能为成员集体内部秩序生发提供制度支撑。由于集体成员权与成员息息相关,具有明显的人法属性,已然溢出了传统民事权利的范围。因此,应将其作为一项独立的民事权利纳入到民法典分则物权编之中。第七章为“三权分置”政策中使用权的法实现。分置的使用权是“三权分置”政策的落脚点,应当在现行法体系内作出妥适的规制。通过对“三权分置”改革试点的实践样态分析,循着宅基地“资格权”属于成员权的权利内容的论证逻辑,分置后的使用权在性质上属于去除身份性的纯粹用益物权,从而在宅基地使用权制度领域形成“集体所有权+集体成员权（资格权）+宅基地使用权（分置后）”的权利结构。回归到政策本意对“三权分置”作进一步的检讨,“三权分置”后三权在法实现过程中实际表现为“四权”,分由三类权利主体享有,即“集体所有权+集体成员权+宅基地使用权（农户）+宅基地使用权（其他社会主体）”。“三权分置”为宅基地使用权上市流转奠定了基础,但放活宅基地使用权并非全无风险。不容忽视的是,资本的嗜血性与农民对抗资本侵蚀能力的弱质性。在城乡统一的社会保障体系尚未完善的情况下,宅基地作为农民生产、生存保障的必要性依然存在且发挥着不可替代的作用。因而,中央政策文件亦不无警醒的提出放活应予“适度”,即以不损害集体所有权的实现为前提,以保障农民的合法权益为关键,严格落实一个“不得”和“两个严格”。否则,放活使用权将会遭遇集体所有权有被虚置、农民有居无处所以及使用权自身运行等诸多风险。财产只有进入市场才能实现,就农村发展而言,因其资源禀赋不同,并非均质化的世界,在放活土地使用权方面应作出区分,对不同的农村实际设定不同的管理目标。从宅基地分散、零碎的固有属性来看,放活宅基地使用权应扩展其经营性功能,以期实现宅基地的分散经营与规模利用又结合。农民房屋作为农民享有所有的权的重要财产,实现其财产性收益的核心是放活转让与抵押,变资产为资本。实施宅基地“三权分置”改革直触农村土地制度核心。这是兴村振兴发展战略下国家为农村稳定、农业发展以及农民增收作出的重大改革举措,具有重大现实意义。因此,如何将宅基地“三权分置”的政策内涵完整的映射到法律规范之中,将其转化为既符合中国国情又具有实践操作性的法律制度以及这一法律制度的建构会对其他相关农地法律制度产生什么样的影响均应给予密切的关注。宅基地“三权分置”改革应是在坚持社会主义公有制的基础之上进行,以解决现实的社会问题——“三农”问题为依归,而非照搬西方物权理论追求理论上的纯粹与卓越。基于我国特有的产权制度,在历史的视野下寻求资格权及使用权在现有法律体系框架内的妥适表达,是宅基地“三权分置”政策能否落到实处的法制要求和条件。通过集体成员权制度建构完善,宅基地“三权分置”改革能够达成剥离宅基地使用权负载的身份属性与社会保障功能、实现了宅基地使用权完全用益物权化的使命。
郭玉坤[2]（2006）在《中国城镇住房保障制度研究》文中指出随着我国城镇住房制度改革的不断深入,市场机制在优化住房资源配置和提高住房资源配置效率等方面已发挥着基础性作用。但是,由于市场失灵问题的存在,中低收入家庭在居住方面往往表现为支付能力不足,仅靠其自身的力量难以解决基本居住问题。特别是近几年城镇商品房价格的快速上涨,使得住房价格已远远超出了中低收入居民的正常经济承受能力,要解决这部分居民的居住问题,政府必须建立和实施住房保障制度。实行住房制度改革以来,为改善居民的居住条件,特别是解决中低收入居民的居住问题,我国政府采取了一系列政策。经济适用房、廉租房和住房公积金政策共同构成了我国目前城镇住房保障体系的主要内容,这三项政策在解决中低收入家庭住房问题上发挥了一定的作用。但这三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问题,使得现有住房保障制度的实施效果很不明显,难以令人满意。这要求我们对现行城镇住房保障制度进行全方位的思考,根据我国城镇社会经济和住房发展的实际情况,构建一个更为科学、合理、高效、公平的城镇住房保障制度,以更好地解决城镇中低收入居民的住房问题,促进和谐社会的建立。目前,城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视,但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面,对城镇住房保障制度进行深入系统研究,探索全新住房保障模式的成果很少。本论文运用规范分析和实证分析相结合的方法,对我国城镇住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文主要的研究目的,就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果,对不同住房保障方式进行经济效应比较分析,借鉴发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验,结合我国住房保障制度的变迁,构建适合我国国情的城镇住房保障制度,以满足住房困难的城
崔新明[3]（2003）在《城市住宅价格的动力因素及其实证研究》文中指出自1998年我国取消福利分房以来，城市住宅投资规模迅速扩大，住宅销售面积逐年增加，与此同时城市住宅价格也迅速增长，有的城市甚至以每年20％的速度上涨，引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是，目前我国住宅市场和住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道城市住宅价格对哪些因素是敏感的，这些因素的影响力是多少。理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑，购房者投资缺乏有效的指导，这无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。因此，在我国的住宅市场研究中，十分需要全面分析住宅供需关系，构建可以进行政策分析和投资分析的城市住宅价格模型。在此背景下，论文以城市住宅价格为研究对象，试图探讨哪些主要动力因素对住宅价格产生影响，并通过实证的方法进一步研究其内在运行机制，希望在发展我国住宅价格模型的同时，为政府调控、企业经营、银行信贷管理和购房者投资提供分析方法和工具。 论文首先研究了国外关于住宅价格实证研究的文献，对住宅价格的主要动力因素从理论和实证角度进行了论证，还对住宅价格模型的实证结果进行了分析，归纳出住宅价格的6个主要动力因素是：收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给和人口结构。文献研究还发现，住宅市场的融资水平高低与住宅价格变化存在着显着的正相关，住宅价格在高、低融资条件下对家庭收入的变化反应也是不同的。 在文献研究的基础上，论文从需求、供给及其他社会经济因素等方面对中国城市住宅价格的主要动力因素进行了实证研究，主要内容包括以下5个方面： （1）城市住宅价格水平的动力因素分析。以市区非农业人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数为解释变量，对城市住宅价格进行了建模和实证研究。我们分别采用1998—2000年全国30个大、中城市和浙江省8个主要城市的相关数据进行建模，实证结果显示，市区非农业人口和人均可支配收入对城市住宅价格产生显着的影响，这和国外的研究结果基本一致。利用回归模型对2001年全国8个城市和浙江省4个城市的理论住宅价格进行了测算，并与实际住宅价格作了比较分析。 （2）引入住宅抵押贷款因素后的融资效应对家庭住宅需求价格的影响。我们首先设计了跨期预算约束条件下的家庭住宅需求价格模型，然后采用2001年度杭州市区300户城镇居民调查数据资料进行实证研究。实证研究发现引入住宅抵押贷款因素后，贷款成数、贷款利率、贷款期限对家庭住宅需求价格产生显着影响，降低贷款利率、延长贷款期限均可以提高居民的支付能力，扩大住宅市场的有效需求，从而提升家庭住宅需求价格。实证研究还发现在模型中加入收入增浙江大学博士学位论文长率这个变量后，模型更具实际意义，家庭住宅需求价格对收入增长率这一变量非常敏感。基于未来收入的增长预期，我国住宅需求价格的上涨空间是广阔的。此外，实证研究还发现引入住宅抵押贷款因素后，目前杭州中、高收入家庭已经具备住宅商品化的条件，完全可以从市场上购买与自己支付能力相适应的住宅，而低收入家庭的支付能力与相适应的住宅价格还有一定的差距，这一结果也与国际惯例相符合。利用我们2003年对杭州市1200位市民的问卷调查资料，进一步分析了杭州住宅市场持续繁荣的经济原因。 （3）住宅建安综合费用对住宅价格的影响。论文利用深圳1984一2000年和上海1996一2000年的统计数据，研究了建安综合费用对住宅价格的影响。从实证分析来看，建安综合费用对住宅价格的影响要分长期和短期分别考虑。在短期内，影响住宅建安综合费用的因素基本是固定的，如人工工资、建筑材料价格等，同类住宅的建安综合费用水平基本稳定，短期内建安综合费用对住宅价格影响不显着。从长期来看，随着经济发展和居民生活水平的提高，影响住宅建安综合费用因素的价格也不断上涨，如人工工资、建筑材料价格都在不断上涨，还有住宅建设标准也不断提高。因此，就长期而言，住宅建安综合费用仍是住宅价格的重要动力因素之一。 （4）土地成本与住宅价格的关系。在理论上，土地成本对一个城市的住宅价格水平的作用不明显，土地价格可能是住宅供求关系派生出来的。论文利用杭州市区2002年在售的96个楼盘样本数据进行实证分析，结果显示，土地成本对住宅价格的解释力达到615%，土地成本的弹性系数估计值为0.328。也就是说，土地成本变动1%，住宅价格就会有0.328%的变动。因此，就开发项目个案而言，土地成本是住宅价格的主要动力因素。 （5）住宅租金与住宅价格的关系。从理论分析来看，住宅租金应和住宅价格具有良好的一致性。’论文利用杭州主城区2002年6月一12月期间住宅市场住宅租金与住宅价格的615对交易样本数据进行了实证研究，结果表明，虽然杭州的住宅价格和住宅租金的相关性为0.652，说明住宅价格和住宅租金具有良好的相关性，但是从回归方程分析来看，贷二0.425说明住宅
谢义维[4]（2014）在《主要发达国家住房保障制度及中国的实践研究》文中进行了进一步梳理“适足住房权”是公民的基本权利，为住房困难者提供居住之所成为政府公共服务的重要内容。随着城市化进程和现代文明的发展，西方主要发达国家依据自身房地产市场发展状况和基本国情，逐步建立起相对可持续的保障房制度体系。中国的住房制度改革也走过了近二十年的历程，商品房市场方兴未艾、正处于黄金时期，而保障性住房体系刚刚萌芽，“双轨制”住房供给模式尚未建立。房价高涨引起了上至庙堂下至江湖各方面的广泛讨论，住房问题已连续多年成为中国经济最热点的话题。中国当前初步建立了包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房、住房补贴以及住房公积金制度在内的住房保障体系。这一体系在一定程度上缓解了部分城镇居民的住房困难。廉租房主要保障最低收入人群和新进入工作岗位的年轻人住房需求；公租房制度主要保障中等偏下收入人群的住房需求；有一定支付能力的中等收入者可以通过购买经济适用房和限价房满足居住需求。由于户籍制度的限制，许多游离在现有住房保障制度之外的城市常住人口，可以通过住房补贴等获得住房保障。住房保障制度的完善不仅事关城市竞争力、区域经济发展，还会对社会和谐稳定产生影响。因此，本文在借鉴主要发达国家的住房保障模式的基础上，建议城市保障房的供给主要以廉租房和公租房为主。本文运用理论分析、制度分析、实证和经济学模型来研究主要发达国家保障房制度和中国的实践。主要发达国家在保障房理念、立法和管理实践方面都值得做全面而深入的研究。本文在理论分析的基础上，首先对住房权概念进行了内涵和外延分析，试图理清“适足住房权”作为公共产品的特性及其社会、法律意义。其次，选取在保障性住房制度建设方面具有国际声誉的四个国家来研究，分别是美国、德国、日本和新加坡。以美国为代表的发达国家，保障房体系大多经历了几十年的发展，制度相对成熟，在管理机构设定、管理职能定位、房源供给、后勤维修养护、入住者准入、房屋流转、租金收缴、运营管理、社区建设和辅助服务等方面形成较为完善的制度体系和各具特色的管理模式。上述经验值得我们研究和借鉴。在对国外保障房制度分析的基础上，本文针对我国的具体实际，选取了两个方面进行研究，首先是保障房的供给结构，本文对影响政府保障性住房配建决策的因素进行全面的分析，建立科学的、合理的、可行的决策指标体系，再利用熵权法计算出各指标的客观权重，最终建立求解最优保障房配建结构的优化模型。并运用上述模型对广州和珠海的住房供给进行了分析，结果表明：在珠海市和广州市保障房建设的各种现状下，按照2013年建设保障房的计划，为了使总体效用最大化，珠海市的公租房建设比重占当年保障房总数的64.3%。而按照广州市保障房的建设计划，为使效用最大化，廉租房建设比重应占当年保障房建设比重的53.8%。上述结果印证了当前以廉租房和公租房为主体的住房保障政策的有效性。在保障房分配方面，本文从三个角度对廉租住房的分配机制创新进行了经济学分析。首先，从供求理论与效用理论的角度，针对实物配租和租金补贴两种配租方式，综合比较它们对住房租赁市场供求的影响、政府廉租资金支出的成本以及廉租资金分配效率，总结出其各自的适用条件。其次，从消费经济学角度，按照廉租住房保障群体内部成员对廉租住房保障的依赖程度不同，把他们的住房消费需求分为三大类，即完全依赖型、暂时依赖型和边缘型，并根据需求差异配以不同的配租方式。最后，分析影响廉租住房的保障面积标准和租金标准的主要因素，提出了廉租房四步计租标准的具体计量办法，以及分配方法选择。最后总结本文的基本结论和政策建议，并提出进一步研究的方向在于深入剖析中国住房保障制度所涉及的利益相关者之间的博弈及其利益诉求，通过政策引导，增加保障房的供给水平。借鉴发达国家和地区保障房制度的成功经验，从融资、土地供应、保障房结构、分配及流转制度等方面入手，为中国保障房制度创新提供建议。
刘朝晖[5]（2000）在《中国城镇住宅市场问题研究》文中进行了进一步梳理为了适应把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的需要，有效探索解决当前住宅市场存在诸多问题的途径和方法，本文从住宅市场的内部要素和外部环境影响因素两方面对住宅市场进行多角度、多方位的研究。 在内部要素分析中，以住宅市场供求关系为基本线索研究了供求基本理论，并对市场供求的体系状态进行实证分析。同时，对住宅市场体系重要组成部分——中介服务支持系统进行了理论和实证的分析。 在外部环境因素影响方面的分析中，从住宅住房制度、财政政策、金融政策、市场法规、社会文化等方面对有关理论、实际现状和相关政策进行了研究，并提出了优化市场环境的各项措施和完善住房政策的有关设想。 主要的对策措施有：①加快住房分配制度改革，建立住宅发展的新机制；②理顺住宅价格关系，发挥市场价格机制的调节和引导作用扩大有效需求；③培育住宅开发主体，改善有效供给；④配套改革财税、金融体制，加大对住宅市场的财税、金融支持力度，以利于住宅消费；⑤积极培育，稳步发展住宅消费市场，促进住宅流通；⑥建立专门的住宅法，保证住宅市场长期、稳定、健康发展。
彭晓华[6]（2007）在《基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究》文中研究指明改革开放以来我国城镇住房发展了得了举世瞩目的成就。但由于市场本身的缺陷和转轨阶段市场发育过程的缺陷，以及我国城镇住房社会保障发展不足，住房领域暴露出了房价泡沫、两极分化等许多问题。对我国城镇住房发展中出现的问题，我国理论界尚不能给出令人满意的回答。本文旨在以效率与公平为基点，在国内外现有研究的基础上，通过比较研究、制度分析、博弈分析等工作，探讨我国城镇住房发展的模式选择与政策取向。论文全文共六章。第一章根据本文研究需要，梳理了国内外学者对效率与公平及其辩证关系的认识，新制度经济学产权和交易费用分析方法、博弈论与信息经济学的基本分析理路，以及国内学者关于我国城镇住房发展模式的相关研究。第二章对住宅经济领域内市场机制与政府干预的效率与公平作了细致探讨，得出市场机制与政府干预有机结合是实现住房良性发展的唯一选择的结论。否则，若市场机制与政府干预脱节，则公平、效率皆不可得。第三章对国际上效率优先型、公平优先型、效率公平兼顾型三类住房发展模式中的代表性国家，进行了比较研究，总结出住房发展的若干一般性规律。第四章从效率与公平的角度，回溯了我国城镇住房制度改革历程、商品住宅开发的发展历程和城镇住房社会保障的形成过程；对我国商品住宅开发模式、住宅市场及现有主要住房社会保障制度从效率与公平的角度进行了评析：分析了我国城镇住宅价格螺旋式上涨的原因，证明只有通过进一步的制度创新才可能构建有效的住宅市场。第五章研究了提高我国城镇住宅市场效率所需的制度环境与市场条件。清晰界定的房屋和土地产权、商品住宅与公共住宅相容的产权安排、不断降低的交易费用、有效的市场信息提供机制，以及非对称的业主结构有利于提高住宅市场效率。第六章提出了我国城镇住房发展应遵循的原则，从商品住宅开发、住房社会保障、住房金融、政府行为等几个方面描绘了我国城镇住房发展的目标模式，并揭示其政策含义。
张焱[7]（2019）在《住房承租权特别保护法律研究》文中认为随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义进行矫正,以实现实质正义。以保护住房承租人合法利益为宗旨,实现出租人与承租人在住房租赁关系中实质上的平等,是各国住房租赁法的重要法政策目标。各国住房租赁法律制度突破了传统民法的合同相对性原则,以租赁合同为基础、以住房承租权为核心建构保护承租人的住房租赁法律制度,通过增加住房出租人义务,限制出租人的权利,扩大住房承租人权利,强化住房承租权的物权化效力,提升承租人地位等,强化对住房承租人权利的倾斜保护。论文首先对住房承租人权利特别保护的缘由进行了理论论证。由于承租人在住房租赁关系中处于弱势地位,客观上就需要法律对形式平等进行矫正,对弱势的住房承租人予以倾斜性保护,实现实质性的平等;住房关系着承租人及其家人的基本生存利益,从利益衡量比较,承租人的利益﹙居住利益﹚要比出租人的利益﹙收取租金的投资利益﹚更为重要,更应得到法律的适度的倾斜性保护;在人权法上,国际公约确认了适足住房权是一项基本人权,将承租人对租住房屋上的租赁权提升到人权保障的高度,住房租赁承租人享有的的适足住房权包括住房安全权、人格尊严权、住房安宁权、禁止驱逐权等,确保住房承租人在租住房屋期间享有安全、自由、和平和尊严的权利是适足住房权的重要内容和使命;在法理论上,住房承租权源于住房租赁合同与占有的结合,通过占有的状态表现出权利的性质,法律对于占有的事实给予物权性请求权的保护,自然应以占有的保护方式保护住房承租人的承租权,法律对于有权占有的保护实际上是保护其背后的实际权利;社会理论方面,20世纪初的所有权社会责任理论强调个人所有权的行使,应为国家的公共利益甚至为增进人类的共同需要和幸福而附随社会责任。住房所有权的社会义务就是要发挥住房的社会保障功能,对住房所有权人附加相应的社会义务,并限制住房所有权人行使权利的自由。对住房承租人权利的强化就是对住房所有权所施加的束缚。住房租赁法律制度应以保护住房承租人特殊权利、稳定住房租赁关系和社会秩序为目标,贯彻承租权物权化、承租合同长期化、租金标准稳定化、承租人权利业主化、权利表征显性化等主要制度理念,体现为特殊的制度构成。文章论述了基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本的权利和义务,以及基于诚实信用而生的特殊的附属义务。在国家对住房租赁市场的监管和对当事人利益的平衡方面,应建立住房租赁的最低适住性安全标准,保障承租人在租住房屋中安全、健康、有尊严地居住和生活;建构住房租赁的租金调整制度,稳定住房租赁关系,平衡双方当事人利益;强化对住房租赁押金的规制,特别要建立专业租赁机构押金的分离管理制度;在限制住房出租人权利行使方面,应建构住房租赁合同解除中对承租人的特别保护制度,以正当理由规则保障住房承租人的租赁存续利益;赋予住房出租人的减损义务,发挥物尽其用的社会效益;限制出租人收回住房私力救济,实现社会和平稳定,从而达到保障住房承租人利益的目的。基于保障住房承租人生存利益的政策考量,各国立法强化对住房承租人的居住权利的优先保护。这种受到法律特别保护的居住性权利是专属于住房承租人享有的,经过学者们的提炼,形成承租权概念。本文理清了住房承租权的含义,认为住房承租权（住房租赁权）就是承租人在租赁住房中的居住权,是承租人基于住房租赁合同,在租赁住房交付后,对租赁租房占有期间所享有的,得在租赁住房中安全、健康、有尊严地居住和生活的权利,也即是承租人对租赁住房为使用、收益,并得对抗新的所有权人和其他第三人的权利。承租权的实质性特征就是物权化效力。住房承租权具有保障租赁关系存续、对抗其他人对承租人安定居住和生活的妨害和阻扰的效力。在分析住房承租权的性质和效力基础上,提出我国住房租赁法应采承租权物权化的理论构建保护住房承租人的制度体系。现代民法在坚持私有财产保护和契约自由的原则下,更加强调对社会弱者的保障,追求社会公平正义和实质平等。在住房社会化运动的推动下,立法者逐渐承认了住房承租人对租赁住房的特殊利益。各国立法强化住房承租人的权利保护,赋予住房承租人在租赁住房占有期间以较强的保护手段,出现了住房承租权物权化的趋势和特征。对于住房承租权予以物权化效力保护,是世界各国住房租赁法律制度的主要内容,且有不断得以强化的趋势。各国立法大多规定了房屋买卖不破租、承租人优先购买权、承租人优先续租权等制度,租赁法律关系不因租赁住房的所有人变更而受影响,成立在先的租赁权可以对抗新的房屋买受人,在与第三人权利存在冲突时,住房承租人享有同等条件下的优先保障权。这样的制度安排使得承租权具有较强的稳定性,住房租赁合同目的获得持续、安全的保障。住房租赁法律制度是以住房承租权为核心而建构的制度体系。住房承租权成立后,其效力主要表现为住房租赁法律关系的存续不因住房所有权人的变动而受影响,住房承租人基于合法占有而得享有占有保护的物上请求权。基于承租权的效力辐射,次承租人和承租人死亡后的同住人也享有基于承租权的特别保护,租赁关系稳定性得到延续。本文认为住房承租人优先购买权制度具有独立的制度功能和社会价值,但应完善我国的优先购买权制度,基于交易的安全和秩序,不应忽视住房受让人的利益保护,因此租赁住房通过公开拍卖的不应有承租人优先购买权的适用;优先续租权没有独立的制度价值和功能,理由在于住房租赁契约属于继续性债之关系,租赁合同的存续特别重视当事人的信赖关系与人格信用,住房租赁合同到期后是否续展依赖于承租人与出租人相互间的信赖关系,若在合同履行中双方信赖关系被破坏,赋予住房承租人在合同期限届满时主张法定优先承租权,明显对出租人不公,因此,法律重视住房租赁契约上当事人间信赖基础之维护,是否续租,原则上交由当事人在信赖关系之基础上选择。在对出租人住房实现抵押权时,存在与住房承租人利益的冲突,各国创设了诸多制度保障承租人的利益,包括承租人知情权、缓期交付制度、抵押权人同意制度等,我国立法应建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度。在租赁住房买卖过程中,承租人的地位不因所有权人变更而受影响,受让人得承继原出租人地位,买卖不破租赁规则属于特别保护住房承租人的强制性规定,不应允许当事人特约预先放弃,否则该制度就失去了存在的价值和意义,对住房承租人的保护将流于形式,本文对我国现行法律规定进行了梳理,提出了完善我国住房租赁核心制度的构想,并论述了司法处置（强制拍卖）债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除,完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力,保障真正的住房承租人,预防债务人（住房所有权人）与案外承租人通谋以虚假租赁合同阻碍强制执行的行为得逞。最后,本文基于现代城市居住模式下住房承租人权利的扩展分析,认为在我国以建筑物区分所有与传统独家独户的住房形态已有根本性的变化,承租人租赁的住房不仅是对业主住房专有部分的使用,还必须使用小区物业范围的公用部分和公共设施设备,必须维护小区住户的共同利益,形成与业主（出租人和小区其他业主）、物业服务人、业主委员会等多方面的法律关系。提出承租人在住宅小区的特别权利获得保护的依据是业主权利的默示让与,特别权利内容就是准业主权,包括居住小区公共资源和设施设备使用权、接受物业服务权、参与公共事务管理权、在业主大会上陈述意见权、知情权、妨害行为制止权等,进一步强化对住房承租人特别保护,维系小区物业范围内所有居住者的共同利益和秩序,力图构建住房承租人权利的立体保护制度体系。法律是当事人利益平衡器。住房租赁法的制度在强化保障住房承租人利益的同时,应兼顾出租人利益的保护,平衡当事人间的利益。世界各国的立法进程体现出对住房承租人权利的保护有一个逐步扩大权利范围、不断强化住房承租权效力（保护方法）的过程,即便一些国家（日本、德国等）的人均住房比都已达1.0以上,也仍然继续以强化对住房承租人的保护为住房租赁法的宗旨。我国的住房租赁法应遵循现代住房租赁法的立法方向,应以租赁合同为基础而构建住房租赁法律关系相关规则,以承租权为核心构建住房租赁法律制度,特别保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展。
张晓东[8]（2012）在《住房金融法律制度研究》文中指出住房金融是房地产金融的一个子概念，是指与居民住房消费相关的资金融通活动的总称。住房金融法律制度本质上是围绕政府与市场的分工，特别是政府在住房金融中的角色和职责，构建住房金融服务传递体系，通过一定的运行机制，使资金在居民家庭、银行等金融机构以及投资者之间流动，实现金融债权债务在资金稀缺方和盈余方的最优配置，促进住房自有率提高，防范住房金融风险，推动住房金融市场健康平稳发展。从某种意义上说，住房金融是公平与效率选择困境的一个缩影，这不仅是由于住住房金融的特殊性，更因为它同时联系微观个人福利和宏观经济运行，涵盖了政府、市场、个人的诸多职责和权利诉求。晚近以来，城市化和工业化的蓬勃发展带来了日益突出的住房及住房金融问题，然而目前的住房金融法制理论研究和立法实践并未为解决这些问题提供足够的理论基础和法律制度资源。本轮全球金融危机发生在金融全球化、自由化历史大背景下，然而究其源头住房金融（次级房贷及其衍生品）的监管失败难逃其咎。而在我国，近年来房价飞涨，住房金融消费成本居高不小，“七折”利率一去不回，一些地区“一贷难求”，等等，无不体现了住房金融法律制度理论研究与实践发展的现实价值和紧迫需要。本文研究即在此背景下展开，全文共分六个部分：第一章，引论。本章首先提出了住房金融法律制度的研究背景、研究目的及其意义、国内外研究现状、重要概念、主要研究方法和主要创新点。现代社会，住房问题已经从技术问题发展为经济金融问题，并进而演变为住房金融法律问题。如何进行良好的制度设计，一方面促进住房金融发展，另一方面防范住房金融风险，以最大限度为住房融资提供服务已经成为我国经济发展方式转变过程中不容回避的现实问题。本文研究旨在明确住房金融法律的理论基础，促进我国住房金融立法实践。第二章，住房金融问题的双重视域及其立法目标。本章从实证角度考察了住房及其金融问题的缘起及现状，着重分析了我国的住房金融的现实困境：超过国际公认水平的房价收入比，导致住房金融需求较大，但住房金融供给有限，居民家庭住房金融消费成本较大。市场机制与政府干预是住房金融法律制度的双重视域，其中，市场在解决住房金融问题中居于基础地位，政府以法律形式干预住房金融，一方面缘于发展住房金融，促进国际法义务下的适足住房权实现的需要，另一方面也是总结历史上若干金融危机教训，防范住房金融风险的需要。第三章，住房金融法律制度的体系与内容。金融是现代经济的核心，解决住房问题，发展住房金融，提高居民的购房支付能力，健全住房金融法律制度是各国的普遍策略和政策。目前，主要发达国家基本上都建立了较为完善的住房金融法律制度体系，主要内容涵盖：（1）政府支持下的住房金融资本募集制度，旨在增加住房金融的信贷供给，降低抵押市场的信贷溢价（credit spreads），确保居民获得安全、可信赖和持续的信贷资源；（2）住房金融审慎监管制度，旨在维护金融稳定，防范住房金融危机；（3）住房金融消费者保护制度，旨在维护消费者主权，实现住房金融市场的生态平衡；（4）住房金融政府直接干预制度，旨在对以市场为基础的住房金融资源分配方式拾遗补阙，从金融角度确保国民最低限度的住房权利福祉。第四章，国外解决住房金融问题的改革思路与最新立法措施。借助上述四项基本制度，政府扮演了住房金融市场基本制度供给者、监管者的重要角色，并在一定范围内，承担住房金融直接交易者角色。诚然，没有任何一劳永逸的制度设计，2007年爆发的美国次贷危机暴露了住房金融领域存在的诸多现实问题，反映了自由主义主导下的政府住房金融审慎监管缺位，系统性风险防范不足，住房金融消费者保护失败。在国家干预主义思潮影响下，围绕住房金融立法的新的历史挑战，以美国为代表的西方发达国家纷纷反思现有政策缺陷，重新审视国家和市场在住房金融中的角色和功能，住房金融监管出现分化整合，突出住房金融消费者保护、系统性风险防范成为住房金融监管改革的发展趋势，有关住房金融的监管体制及法律制度其他重大和系统改革正陆续推出。第五章，我国住房金融法律制度现状及其存在的问题。自20世纪90年代正式启动住房商品化改革以来，中国住房金融开始快速发展，但横向比较下，住房金融市场的发展深度与欧美发达国家还存在差距，个人住房贷款余额占GDP的比重远远低于美、英、德等发达国家同期水平。从对国民经济和居民生活的重要程度看，我国住房金融的发展空间还十分广阔。随着住房体制改革的深入，我国住房金融法律制度也从无到有逐渐发展，目前已初步形成了政策性与商业性住房金融法律制度并存、需求诱致型的制度变迁与供给强制型的制度变迁结合的住房金融住房法律体系，为住房商品化改革纵深发展夯实了金融法制基础。然而，我国住房金融在十余年发展过程中也出现了不少问题，反映出现行住房金融法律制度亟待改进之处：（1）住房金融法律制度价值目标不明；（2）住房金融法律体系存在结构性缺陷；（3）中低收入群体住房融资权保障不足；（4）多层次住房金融市场的法律供给失衡；（5）住房金融监管存在明显缺陷。此外，针对我国经济十余年来高速发展、住房价格不断高涨背景掩盖下的潜在的住房金融风险敞口，立法上也缺乏前瞻性的对策研究和方案设计。第六章，完善我国住房金融法律制度的对策及立法建议。法律制度在某种程度上涉及社会科学研究的终点问题。改革创新我国住房金融法律制度的前提是要明确其立法的民生理念，以此作为我国住房金融法律制度的根本价值导向，将住房金融从完全市场化回归民生本质，体现人本主义的价值关怀，抑制住房金融对人的异化、物化和过度分化；同时，提供政府干预住房金融的逻辑起点，即承认并促进公民获得可负担得起的，并不受歧视的住房金融权利，以间接实现公民所享有的、适宜于人类居住的，具有安全、健康和尊严住房权利。在广泛借鉴世界各国住房金融法律制度发展得失的基础上，结合我国住房金融法律制度实践与住房金融的发展需要，本文最后尝试提出健全、完善我国住房金融主要法律制度的基本思路：（1）建立多元化的住房金融资本募集制度，健全住房金融要素市场；（2）完善住房金融审慎监管制度，构建逆周期住房金融审慎监管体制，防范住房金融风险；（3）建立衡平公正的住房金融消费者保护机制，提出引入个人自住房贷款“反补差”规则（anti-deficiency laws）等；（4）建立住房金融政府直接参与制度，明确政府在提高包括中低收入群体在内的各社会阶层住房支付能力的职责。本文最后在研究展望中特别指出，尽管本文强调住房金融及其法律制度在解决住房问题中关键性作用，但是，住房金融本身也仅是解决住房问题主要对策和举措之一，其本身并不能取代其他有关制度。相反，真正、完全、彻底地解决住房问题，土地、税收、财政等相关法律政策不仅十分必要，亦不可或缺。由此，从更广泛的意义上说，政府应当在更大范围内推进相应改革，夯实住房金融法律制度的经济社会基础，包括：完善收入分配体制改革，从根本上提高居民购房支付能力；缩小城乡差距、地区差异，提高公共服务均等化水平，避免人口过度集中中心城市带来的房价过快上涨；加快调整经济结构，尽快转变经济发展方式，促使住房产业从国民经济支柱产业回归民生本位；完善中央地方税收分成，防止土地财政过分挤压民生空间。尽管上述很多改革设想很难轻易实现，但我们也应深知这些改革对于提升住房金融体系的稳定性，解决居民住房问题，发展稳健有力的住房金融体系及其法律制度而言将是必不可少的。
王笑严[9]（2013）在《住房权保障法律问题研究》文中研究表明“住”自古以来就与衣、食、行并列为人类的四大基本需求，是人类生存和发展所不可缺少的重要物质条件。住房问题不仅是经济问题而且是重要的民生问题。“人人享有适当住房”，是联合国千年发展目标的重要内容。中国早在上个世纪就已经签署了联大的文件，承诺为这一目标努力。然而，遗憾的是到目前为止没有任何一部国内法对公民应享有“住房权”做出规定，也没有系统的住房权保障方面的法律制度，只是政府的文件和政策针对一些出现的住房问题做出调整，制度缺乏系统性、连贯性和权威性。住房货币化、市场化之后，我国的住房供给来源主要依赖于商品房市场。商品化的住房给人们带来了更多的选择，改善了居民的居住条件，但同时也带来了房价的不断攀升，近年更是近乎疯狂，严重阻碍了居民住房权的实现。尽管政府制定了一系列的宏观调控政策以期引导房地产市场的良性运行，然而，高房价没有得到抑制，老百姓的住房状况不断恶化，民众不满情绪增加。严峻的现实说明，政府在住房改革中过分依赖于房地产行业的经济功能、产业功能只强调住房供给的市场机制，不能解决城市化过程中出现的住房问题，而房价高速增长后只注重市场机制下的宏观调控，将住房问题仅仅定义为市场经济发展中的自身问题，忽视住房这一商品在生产、销售和分配环节所具有的特殊性，弱化政府在保障民众基本住房需求上的责任，此种模式已经不能引导房地产市场良性运行、保障城市居民住房权得以实现。目前围绕对商品房价格、开发商暴利、投机性购房等进行的争论只是住房发展过程中局部市场的问题，不是整个住房市场宏观调控的主要目的，更不应是住房制度的终极目标。而当前一系列的宏观调控政策，其目的也不应是“头疼医头脚疼医脚”的权宜之计。保障公民住房权，实现“居者有其屋”，这才应是政府住房制度和住房法律的最终目的。当前，我国政府己经认识到住房保障制度对于经济发展、社会稳定的重要性，也从人权的高度重新审视了住房权，2007年1月23日时任建设部部长汪光焘在全国建设工作会议指出“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”。研究住房权保障法律制度恰逢其时。国际上对住房权和住房保障制度的研究由来己久，并形成了很多有借鉴意义的住房权保障研究成果和相对成熟的研究方法，而我国学者对于目前多数关于住房问题的研究都围绕住房保障制度和保障性住房制度从社会学、管理学、产业经济学等角度，法学界对住房权的研究大多局限于人权和宪法层面的住房权基础理论，对于住房权保障的研究还很少，多从住房保障法律制度方面切入。本文运用规范分析和比较分析相结合的方法，从住房权和住房权保障的基本理论出发，通过对发达国家法律制度的比较，对城镇住房权保障法律制度的建立进行了系统性的研究，全文共分六个部分。第一部分是全文的序论，阐述了本文选题的目的和意义；研究方法和特色；基本观点、创新点、重点和难点；回顾了国内外住房权相关法律制度的现状，分析了本项研究的学术价值。第一章辨析与考证了住房权和住房权保障的基本理论。“住房权”又称“适足住房权”语源于“The right to adequate housing”是《人权宣言》和联大文件中规定和认可的公民权利。而在我国，住房权作为法学意义上的概念，很多学者将其翻译成“住宅权”或者“居住权”通常将其与民法上“居住权”等同。笔者从国际文件对住房权的表述和解释入手，分析其中文释义，指出“住房权”所蕴含的基本人权意义：适宜居住权、平等对待权、不受非法侵犯权、住房价格的可承受权、住房保障权；从而将住房权与居住权、所有权等相关概念进行对比深入理解住房权的概念；并指出了住房权作为生存权和发展权的基本权利属性。之后，研究了住房权保障的涵义，指出住房权保障与住房保障是不同的概念；从保障的国家义务、保障对象、保障方式和保障内容四个方面分析了住房权保障的性质；住房权保障所应遵循的基本原则：层次性、兼顾公平与效率、最低限度保障原则、保障水平的动态调整原则；最后讨论了住房权保障的理论基础，运用经济学和宪法学、经济法学、社会法学的相关理论奠定了住房权保障制度的基石。第二章借鉴与比较：发达国家住房权保障立法例。以不同的地域为分类标准，借鉴、比较了美英为代表的西方发达国家和日本、新加坡为代表的亚洲发达国家的住房权保障法律制度。选取英美为西方国家的代表，因为其市场经济制度建立较早，住房制度比较成熟，政府对住房市场的干预和保障积累了很多的经验：如美国“大市场小政府”的二元的住房制度模式，在建立了完备的住房法律制度条件下，政府对住房市场“选择性”干预和公共住房政策上采取了“补充型”住房保障政策；而老牌福利英国采用了“政府与市场并举”的住房政策，政府对市场干预是积极的，其公共住房也采用了“混合型”保障制度。亚洲国家住房权保障法律制度着重介绍了对我国有着实际借鉴意义的日本和新加坡，两国在二战后，都面对着经济严重破坏、住房短缺，人口多、密度大的国情，这与我国建国初期的状况十分相似，但是经过几十年的发展，两国都成功的解决了住房问题，受到了国际上公认和肯定：此节分析了日本“政府主导市场参与”的住房保障制度、目标明确的市场调控、向不同收入人群的公共住房建设；和新加坡“政府分配为主，市场出售为辅”的住房制度，政府对市场“有意疏忽和“组屋”制度。并以比较研究的方法，总结了、归纳了外国先进的住房权保障法律制度的经验与启示：完善的立法是住房权保障的前提；市场进行资源配置是住房权保障的基础；住房保障制度是住房权保障的核心内容；确立政府责任的双重性是住房权保障的条件；明确住房权保障的层次性是住房权保障的必然选择等五个方面提出具有借鉴意义的办法。第三章问题与反思：我国住房权保障制度的历史与现实。通过反思我国住房权保障法律制度的历史沿革和现状，提出了我国住房保障法律制度建设存在的主要问题。以对住房权利保障的政策变化为主线梳理了我国住房制度的历史进程，将我国住房保障的制度沿革分为四个阶段：第一阶段：1949年建国初期到1978年改革开放以前，住房保障的福利制度；第二阶段1978年-1993年：住房保障市场化的探索和形成阶段；第三阶段1994年到2005年：住房保障全面市场化阶段；第四阶段2006年至今：住房保障制度回归阶段。从住房相关法律制度和政策的历史进程入手，分析了我国住房权保障状况存在四个方面问题：过度市场化、政府角色错位、监管不力、法律缺位；深入其成因：缺乏平等保障、缺乏制度保障、缺乏监督机制、违背了法律保留原则。第四章完善与建构：我国多层次住房权保障法律体系。从宏观上对今后我国住房权保障立法和法律制度的建立做出了展望，指出确认住房权的法律地位、建立住房权保障的法制化进程和完善司法救济制度是住房保障法律制度的发展方向；并明确了住房权保障法律制度应遵循：人权保障原则、权利义务对等原则、现实性和发展性原则、统一性和灵活性相结合原则、适度性原则的基本原则；从住房权保障的层次性出发，指出住房权保障从市场提供、政府支持和政府提供三个层次的制度选择，着重讨论了现阶段我国理论和实践上争议的物业税制度、经济适用房制度和廉租房制度，从理论上为建立促进和保障住房权提供依据。并据此提出了重构政府角色、建立住房权保障具体法律制度的建议，通过对住房权利保障起主要影响作用的土地、房地产市场和住房保障市场角色的完善，指出政府应是城市土地的管理者、房地产市场的监管者、公共住房的提供者，从完善《土地管理法》、建立市场监管法律体系、《住房保障法》具体法律制度的途径，重塑政府的职责和角色，从而促进政府在保障住房权实现中发挥更好的作用。第六部分结论，归纳和总结全文的主旨和主要的研究结论和贡献，并指出本文的不足，和今后要继续努力的方向。
苏玉静[10]（2021）在《住房反向抵押法律制度研究》文中进行了进一步梳理随着医疗改革的完善,人们身体素质增强,并且由于我国特殊国情的原因,目前老龄化问题在我国越来越严重,社会养老保障体系发展不健全。老年人数量众多,子女供养能力不足,让老年人真正得到老有所养,给国家和家庭带来了巨大的压力。因此进行养老方式的创新迫在眉睫,而通过将老年人房屋进行抵押来获得养老资金的方式,由国外发展而来,属于住房反向抵押贷款制度。目前我国老年人属于“房子的富人,现金的穷人”,开展住房反向抵押制度能够促进我国养老制度的完善。但是目前我国对于住房反向抵押制度的研究处于初期,相关法律制度并不健全,在各个城市开展住房反向抵押养老保险的试点工作效果也不理想,老年人的积极性不高,存在诸多的法律障碍。因此研究住房反向抵押的法律问题并提出完善建议,对于住房反向抵押贷款制度的顺利发展,缓解我国的养老压力具有十分重要的意义。本文第一部分通过分析我国对于住房反向抵押制度的研究现状确定了选题背景以及研究意义,住房反向抵押制度能够丰富法律理论,填补物权法律缺口。通过分析国内外目前的研究现状,确定本文的研究思路、研究方法以及创新点。本文第二部分从住房反向抵押制度的概念为切入点,详细阐述其内涵,并对反向抵押的特殊法律特征进行分析,并与一般抵押、最高额抵押以及让与担保进行比较分析,总结住房反向抵押制度的特殊之处以及该制度在我国实施的可行性。点明住房反向抵押制度具有缓解我国养老压力、促进房屋物尽其用,以及完善目前担保物权体系的重要意义。本文第三部分立足于我国关于该制度的实施现状与失败原因,研究该制度发展在我国存在的法律障碍。总结出住房反向抵押制度的运行与担保物权法律制度存在冲突,目前对流押条款的解释不充分阻碍了住房反向抵押制度的发展、土地制度的不完善和非完全产权房屋的产权不完整对于我国发展住房反向抵押制度存在法律障碍。本文第四部分研究域外国家关于住房反向抵押贷款制度的开展以及法律规定,分别从大陆法系和英美法系两大法系国家进行分析对比,总结域外对于住房反向抵押制度的实施情况与立法经验,分析国外住房反向抵押制度成功原因并根据我国实际国情进行可行性借鉴,总结出适合于我国发展住房反向抵押制度的经验和启示。本文第五部分根据我国实际国情,提出完善我国住房反向抵押制度的可行性建议,包括明确住房反向抵押在民法典中的合法地位、构建住房反向抵押的具体制度设计以及相关配套制度的完善,包括细化建设用地使用权续期规定和实现非完全产权房屋流通等。从法律角度剖析住房反向抵押制度的存在问题与完善,从而使住房反向抵押制度在我国实践运行中具有法律依据。最后部分为结语。本文论点为我国发展住房反向抵押制度非常乐观,住房反向抵押贷款业务具有很大的市场。只要我们完善相应的法律法规,随着土地改革逐渐成熟,我国的住房反向抵押制度一定会有很好的发展前景,我国社会养老保障体系会更加成熟。
二、论住宅抵押贷款在我国城市的可行性（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、论住宅抵押贷款在我国城市的可行性（论文提纲范文）
（1）我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景与意义 |
| 二、研究现状综述 |
| 三、研究方法与进路 |
| 第一章 宅基地使用权制度的一般阐释 |
| 第一节 宅基地使用权制度源起 |
| 一、宅基地使用权制度的嬗变 |
| 二、宅基地使用权制度演化发展趋势 |
| 三、宅基地使用权制度设定的历史背景回溯 |
| 第二节 宅基地使用权制度功能及特性 |
| 一、宅基地使用权概念及特征 |
| 二、宅基地使用权制度的功能 |
| 二、宅基地使用权的法律属性 |
| 第二章 宅基地使用权制度的现实困境及原因分析 |
| 第一节 宅基地使用权制度的现实困境 |
| 一、宅基地使用权制度的发展现状描绘 |
| 二、宅基地使用权制度的现实困境 |
| 第二节 宅基地使用权制度困境的原因分析 |
| 一、时代变迁：宅基地使用权制度建构的社会生活图景变迁 |
| 二、功能演化：宅基地使用权的财产性功能凸显 |
| 三、供给不足：宅基地使用权法律制度供给不足 |
| 第三章 宅基地使用权制度现代化改造路径 |
| 第一节 现代化改造的必要性及可行性 |
| 一、宅基地使用权制度现代化改造的必要性 |
| 二、宅基地使用权制度现代化改造的可行性 |
| 第二节 宅基地使用权理论研究的现状 |
| 一、宅基地使用权理论研究梳理 |
| 二、宅基地使用权流转理论争鸣 |
| 第三节 宅基地使用权流转实践 |
| 一、宅基地使用权流转试点 |
| 二、宅基地使用权制度现代改造的出路 |
| 第四章 宅基地“三权分置”政策解读 |
| 第一节 生成逻辑：源于实践的宅基地“三权分置” |
| 一、实践创新：宅基地“三权分置”政策生成 |
| 二、语义逻辑：宅基地“三权分置”的语言表达 |
| 第二节 语词转换：政策文本中的宅基地“三权分置” |
| 一、文本分析：政策文本中的宅基地“三权分置” |
| 二、冲击与回应：宅基地“三权分置”的现实意义 |
| 第三节 理论溯源：宅基地“三权分置”的理论基础 |
| 一、理论梳理：宅基地“三权分置”的理论依据 |
| 二、法权建构：宅基地“三权分置”的民法学基础 |
| 第五章 “三权分置”下集体所有权的立法表达 |
| 第一节 农村集体土地所有权生成及性质 |
| 一、集体土地所有权的生成溯源 |
| 二、集体所有权属性的理论梳理 |
| 三、集体所有权属性的多维度思考 |
| 第二节 集体所有权的现实困境 |
| 一、集体土地所有权存在的困境 |
| 二、“三权分置”对集体所有权的冲击 |
| 第三节 落实集体所有权的法制回应 |
| 一、明确集体所有权归属主体 |
| 二、完善集体所有权的实现机制 |
| 三、赋予集体所有权完整的权能 |
| 第六章 “三权分置”政策中资格权的法治因应 |
| 第一节 宅基地资格权的法律属性 |
| 一、宅基地资格权的内涵认知 |
| 二、宅基地资格权的性质厘定 |
| 三、宅基地资格权是集体成员权表现形式 |
| 第二节 宅基地“三权分置”下的集体成员权表达 |
| 一、我国集体成员权制度的生成与性质 |
| 二、集体成员权的权能 |
| 三、作为成员权的宅基地资格权的法制回应 |
| 第七章 “三权分置”政策中使用权的法实现 |
| 第一节 “三权分置”视野下的宅基地“使用权” |
| 一、分置的使用权的法律属性 |
| 二、“三权分置”的四权实现 |
| 三、“三权分置”政策下放活宅基地使用权 |
| 第二节 使用权“适度放活”的实现路径 |
| 一、宅基地使用权“适度放活”的实现路径 |
| 二、农民房屋财产权“适度放活”的实现路径 |
| 结论 |
| 参考文献 |
（2）中国城镇住房保障制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 总论 |
| 第一节 选题背景 |
| 第二节 国内外研究现状 |
| 第三节 基本概念 |
| 第四节 研究目标和方法 |
| 第一章 中国城镇住房保障制度概述 |
| 第一节 住房保障制度的内涵 |
| 第二节 住房保障制度的基本功能 |
| 第三节 住房保障制度设计的理论基础 |
| 第二章 住房保障措施的经济分析 |
| 第一节 供给政策的经济分析 |
| 第二节 需求政策的经济分析 |
| 第三节 租金管制的经济分析 |
| 第三章 住房保障制度发展的国际经验研究 |
| 第一节 住房保障制度典型模式分析 |
| 第二节 住房保障制度的共同特征及启示 |
| 第四章 我国城镇住房保障制度基本分析 |
| 第一节 传统城镇住房保障制度分析 |
| 第二节 现行住房保障制度分析 |
| 第三节 现行住房保障政策具体分析 |
| 第四节 城镇住房保障制度创新个案分析 |
| 第五章 中国城镇住房保障制度设计的总体构想 |
| 第一节 城镇住房保障制度设计的基础 |
| 第二节 城镇住房保障制度设计的目标和原则 |
| 第三节 城镇住房保障制度设计框架 |
| 第六章 中国城镇住房保障制度设计方案 |
| 第一节 住房保障对象的识别 |
| 第二节 住房保障水平的确定 |
| 第三节 住房保障方式的选择 |
| 第四节 我国城镇住房保障制度实施模型 |
| 第五节 城镇住房保障制度的管理运行机制 |
| 第七章 城镇住房保障制度实施的政策建议 |
| 第一节 引导居民树立正确的住房消费观念 |
| 第二节 完善住房市场体系 |
| 第三节 加强商品房市场价格的宏观调控 |
| 第五节 其他政策建议 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 博士学习期间科研学术情况 |
| 致谢 |
（3）城市住宅价格的动力因素及其实证研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 目录 |
| 1 绪论 |
| 1.1 住宅和住宅产业 |
| 1.2 住宅价格问题及其研究意义 |
| 1.3 论文的研究目标、技术路线和研究方法 |
| 1.4 论文的主要内容和结构安排 |
| 2 住宅价格问题研究动态综述 |
| 2.1 形成均衡住宅价格的动力因素 |
| 2.2 通胀与住宅价格的关系 |
| 2.3 管制对住宅价格的影响 |
| 2.4 住宅“持久性”与过滤模型 |
| 2.5 国内研究动态 |
| 3 中国城市住宅市场结构与住宅价格动力因素分析 |
| 3.1 中国城市住宅市场结构 |
| 3.2 住宅需求价格分析 |
| 3.3 住宅供给价格分析 |
| 3.4 住宅价格形成机制分析 |
| 3.5 影响住宅价格的基本因素及其产生的变量 |
| 3.6 我国城市住宅价格的主要动力因素 |
| 4 城市人口、人均可支配收入与住宅价格的关系 |
| 4.1 理论依据和基本模型构建 |
| 4.2 Panel Data模型与样本数据结构 |
| 4.3 全国30个城市住宅价格动力因素实证分析 |
| 4.4 浙江省8个主要城市住宅价格动力因素实证分析 |
| 4.5 结果讨论 |
| 4.6 小结 |
| 5 住宅抵押贷款的融资效应对家庭住宅需求价格的影响 |
| 5.1 住宅消费融资对家庭住宅需求价格影响的理论探讨 |
| 5.2 引入抵押贷款因素后的家庭住宅需求价格模型 |
| 5.3 住宅抵押贷款因素对家庭住宅需求价格影响的实证研究 |
| 5.4 在不同抵押贷款因素下收入对家庭住宅需求价格的影响 |
| 5.5 小结 |
| 6 住宅成本与住宅价格的关系 |
| 6.1 住宅成本与住宅价格的基本关系分析 |
| 6.2 建安综合费用与住宅价格关系的实证研究 |
| 6.3 土地成本与住宅价格关系的实证研究 |
| 6.4 小结 |
| 7 住宅租金与住宅价格的关系 |
| 7.1 住宅租金与住宅价格的基本关系 |
| 7.2 杭州主城区住宅租金与住宅价格关系的实证研究 |
| 7.3 区位因素对住宅租金与住宅价格关系的影响 |
| 7.4 小结 |
| 8 结论与展望 |
| 8.1 论文主要研究结论 |
| 8.2 论文结论的学术价值和应用前景 |
| 8.3 论文研究存在的不足与研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录1 全国30个大中城市1998-2000年住宅市场资料(含浙江省8个城市) |
| 附录2 2001年杭州市区300户城镇居民在不同住宅抵押贷款条件下的家庭住宅需求价格测算表 |
| 附录3 杭州市区2002年96个在售楼盘的土地成本与住宅价格样本资料 |
| 附录4 攻读博士学位期间的研究工作和成果 |
| 致谢 |
（4）主要发达国家住房保障制度及中国的实践研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 目录 |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 问题的提出 |
| 1.2 核心概念界定 |
| 1.2.1 保障性住房 |
| 1.2.2 保障性住房的制度 |
| 1.2.3 保障性住房制度体系 |
| 1.3 研究方法 |
| 1.4 可能的创新点 |
| 第2章 文献综述 |
| 2.1 住房保障的理论依据 |
| 2.1.1 社会保障理论 |
| 2.1.2 公平分配理论 |
| 2.1.3 住房过滤模型与梯度消费理论 |
| 2.2 住房保障模式 |
| 2.2.1 住房的补贴效率与福利分析 |
| 2.2.2 住房政策的特性和保障性住房政策模式 |
| 2.2.3 经济适用房政策评价 |
| 2.3 住房保障经济制度 |
| 第3章 住房权与现代住房保障制度分析 |
| 3.1 住房、住房权与适足住房权 |
| 3.2 住房权与居住权的法律规定 |
| 3.2.1 宪法的规定 |
| 3.2.2 民法的规定 |
| 3.3 住房权与保障房制度的历史渊源 |
| 3.3.1 原始社会的生存(living) |
| 3.3.2 农耕文明的村落家庭住宅(house) |
| 3.3.3 工业化时代的城市居住(housing) |
| 3.3.4 城市化过程中的社会住房(Social housing)模式 |
| 3.3.5 现代保障房体系 |
| 3.4 住房与福利 |
| 3.4.1 住房与社会保障 |
| 3.4.2 住房与福利社会 |
| 第4章 主要发达国家住房保障体系分析 |
| 4.1 美国住房保障体系分析 |
| 4.1.1 保障房的资金筹集 |
| 4.1.2 住房保障制度的特点 |
| 4.1.3 保障房体系运作模式 |
| 4.1.4 住房保障制度的演变 |
| 4.1.5 保障房市场的金融工具 |
| 4.1.6 美国住房保障制度启示 |
| 4.2 德国住房保障体系分析 |
| 4.2.1 住房保障资金筹集 |
| 4.2.2 住房保障政策目标 |
| 4.2.3 住房保障制度运作模式 |
| 4.2.4 住房保障机构 |
| 4.2.5 住房保障金融工具 |
| 4.2.6 德国住房保障制度启示 |
| 4.3 日本住房保障体系分析 |
| 4.3.1 住房保障资金筹集 |
| 4.3.2 住房保障政策目标 |
| 4.3.3 住房保障制度运作模式 |
| 4.3.4 住房保障机构 |
| 4.3.5 住房保障金融工具 |
| 4.3.6 日本住房保障制度启示 |
| 4.4 新加坡住房保障体系分析 |
| 4.4.1 住房保障资金筹集 |
| 4.4.2 住房保障政策目标 |
| 4.4.3 住房保障制度运作模式 |
| 4.4.4 住房保障机构 |
| 4.4.5 住房保障金融工具 |
| 4.4.6 新加坡住房保障制度启示 |
| 4.5 主要发达国家住房保障体系评析 |
| 4.5.1 住房保障制度的顶层设计评析 |
| 4.5.2 住房保障融资制度评析 |
| 4.5.3 住房保障制度的运作 |
| 4.6 本章小结 |
| 第5章 中国保障房供给结构的熵权优化模型分析 |
| 5.1 保障房配建决策指标体系的建立原则 |
| 5.2 保障房的配建决策指标体系分析 |
| 5.2.1 建设成本指标 |
| 5.2.2 建设效益指标 |
| 5.2.3 指标体系的建立 |
| 5.3 指标熵权系数的确定 |
| 5.4 熵权系数优化模型的建立 |
| 5.5 珠海市保障房配建结构实证分析 |
| 5.5.1 保障房指标的测算 |
| 5.5.2 保障房建设效益指标的估算 |
| 5.6 指标的熵权计算 |
| 5.6.1 计算指标的熵 |
| 5.6.2 计算指标的权重 |
| 5.6.3 计算指标的熵权系数 |
| 5.7 熵权系数优化模型的运用及结果分析 |
| 5.8 广州市保障房配建结构 |
| 5.8.1 广州市保障房建设指标 |
| 5.8.2 模型的运用 |
| 5.9 结果分析 |
| 第6章 中国廉租住房分配机制创新 |
| 6.1 不同配租方式的经济学分析 |
| 6.1.1 对住房租赁市场供求的影响分析 |
| 6.1.2 政府廉租资金支出的成本比较 |
| 6.1.3 廉租资金分配效率比较 |
| 6.1.4 选择配租方式 |
| 6.2 廉租房面向人群的配租方式选择与住房消费差异 |
| 6.2.1 住房消费需求差异 |
| 6.2.2 适合不同消费需求的配租方式选择 |
| 6.3 确定廉租住房租金标准 |
| 6.3.1 廉租住房的租金标准 |
| 6.3.2 影响廉租住房租金标准制定的原则和因素 |
| 6.3.3 廉租住房租金标准的确定方法 |
| 6.4 廉租住房租金补贴的分配方法 |
| 6.5 本章小结 |
| 第7章 结束语 |
| 参考文献 |
| 作者简介 |
| 在学期间发表的学术论文 |
| 致谢 |
（5）中国城镇住宅市场问题研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 导言 |
| 一、 研究的背景和目的、意义 |
| 二、 国内外住宅市场的发展及研究动态 |
| 三、 论文的思路和篇章结构 |
| 第一章 基本概念的界定 |
| 一、 房地产与住宅 |
| (一) 房地产 |
| (二) 房地产类型 |
| (三) 住宅的概念及特性 |
| (四) 住宅的分类 |
| 二、 房地产市场与住宅市场 |
| (一) 房地产市场 |
| (二) 住宅市场 |
| (三) 住宅市场的运行机制 |
| (四) 住宅市场的功能 |
| 第二章 住宅市场供求理论 |
| 一、 住宅需求理论 |
| (一) 住宅需求 |
| (二) 住宅需求的类型 |
| (三) 住宅需求的特点 |
| (四) 住宅需求的影响因素 |
| (五) 住宅需求弹性分析 |
| 二、 住宅供给理论 |
| (一) 住宅供给 |
| (二) 住宅供给的经济性质 |
| (三) 住宅供给的特点 |
| (四) 住宅供给的影响因素 |
| (五) 住宅市场供给弹性分析 |
| 三、 住宅市场供求均衡分析 |
| (一) 供求均衡状态 |
| (二) 供求非均衡状态 |
| 第三章 我国住宅市场供求矛盾分析 |
| 一、 我国住宅市场的形成和发展 |
| (一) 萌芽时期 |
| (二) 萎缩时期 |
| (三) 探索时期 |
| (四) 上升时期 |
| 二、 我国住宅市场主要矛盾分析 |
| (一) 住宅市场供求失衡 |
| (二) 住宅市场供求失衡的形成机理 |
| (三) 住宅市场供求失衡产生的原因 |
| 三、 解决住宅市场供求失衡问题相关对策 |
| 第四章 住宅市场中介服务支持体系 |
| 一、 住宅中介的地位和作用 |
| (一) 住宅市场中介的必要性 |
| (二) 住宅市场中介的作用 |
| 二、 住宅市场中介服务体系与中介主体 |
| (一) 中介服务体系 |
| (二) 中介主体 |
| 三、 住宅市场中介服务现状及规范其发展的构想 |
| (一) 发展现状 |
| (二) 存在的问题 |
| (三) 规范、发展住宅中介行业的主要对策 |
| 四、 借鉴国外先进经验，发展我国的住房抵押贷款信用保险 |
| (一) 我国住房抵押贷款信用保险制度现状 |
| (二) 国外的住房抵押贷款保险 |
| (三) 建立健全住宅抵押贷款保险体系 |
| 第五章 住宅市场运行的政策环境 |
| 一、 住宅市场运行政策环境的相关理论 |
| (一) 政策目标 |
| (二) 政策手段 |
| (三) 政策主体 |
| 二、 我国现行住宅政策分析 |
| (一) 住宅政策目标 |
| (二) 住宅产业政策 |
| (三) 住宅税收政策 |
| (四) 住宅金融政策 |
| 三、 对完善我国住宅市场运行政策的构想 |
| (一) 财政政策的完善 |
| (二) 金融政策的完善 |
| (三) 政府直接调控政策的合理运用 |
| 第六章 住宅市场运行的经济环境 |
| 一、 宏观经济环境的基本构成 |
| 二、 宏观经济波动对住宅市场影响的表现形态 |
| (一) 扩张阶段 |
| (二) 衰退阶段 |
| (三) 萧条阶段 |
| (四) 复苏阶段 |
| 三、 房地产市场供求周期性变动产生的原因 |
| 四、 我国房地产周期的特点及其与宏观经济周期的关系 |
| 第七章 住宅市场运行的法律环境 |
| 一、 住宅法律调整、规范的法律关系 |
| 二、 我国住宅市场的相关立法现状 |
| (一) 立法现状 |
| (二) 我国住宅立法工作中应注意的几个问题 |
| 三、 制定我国专门的住宅法 |
| (一) 住宅法的法律地位 |
| (二) 国外住宅法的立法现状 |
| (三) 我国制定专门住宅法的必要性 |
| (四) 关于住宅法中有关标准问题的设置 |
| (五) 住宅法的结构体系 |
| 结束语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（6）基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| 英文摘要 |
| 导论 |
| 0.1 选题原因 |
| 0.2 几个基本概念 |
| 0.3 研究方法和主要研究内容 |
| 第一章 相关文献综述 |
| 1.1 作为制度评价标准的效率与公平 |
| 1.2 新制度经济学的基本分析脉络 |
| 1.3 博弈论与信息经济学分析方法及其在住宅研究中的应用 |
| 1.4 我国学者关于城镇住房发展模式的探讨 |
| 第二章 住房的市场调节与政府干预的效率与公平比较 |
| 2.1 住宅市场效率与住房社会公平 |
| 2.2 政府干预实现住房社会公平的条件 |
| 2.3 市场机制与政府干预不同组合的效率比较 |
| 2.4 直接干预与间接调控的效率与公平比较 |
| 2.5 本章小结 |
| 第三章 国际主要住房发展模式比较 |
| 3.1 住房发展模式分类 |
| 3.2 效率优先型住房发展模式 |
| 3.3 效率公平兼顾型住房发展模式 |
| 3.4 公平优先型住房发展模式 |
| 3.5 本章小结 |
| 第四章 我国城镇住房发展模式的演进与绩效评价 |
| 4.1 我国城镇住房制度改革:从平均主义到效率优先 |
| 4.2 我国城镇商品住宅开发模式:“摸石子过河”的发展逻辑 |
| 4.3 我国城镇住宅市场效率评析 |
| 4.4 我国城镇住宅价格高企的必然性 |
| 4.5 我国城镇住房社会保障政策的演进与绩效评价 |
| 4.6 本章小结 |
| 第五章 有效住宅市场的制度条件与市场环境 |
| 5.1 有效住宅市场的产权基础 |
| 5.2 我国城镇土地产权制度与市场效率 |
| 5.3 我国城镇公共住宅与市场住宅相融的产权安排 |
| 5.4 从交易费用看我国城镇商品住宅开发经营模式的合理性 |
| 5.5 信息与住宅市场效率 |
| 5.6 “大股东效应”与我国城镇住房的可持续发展 |
| 5.7 本章小结 |
| 第六章 我国城镇住房发展模式选择与政策取向 |
| 6.1 我国城镇住房发展应坚持的原则 |
| 6.2 我国城镇商品住宅开发经营模式选择 |
| 6.3 我国城镇住房社会保障模式选择 |
| 6.4 构建适合我国国情的住房金融体系 |
| 6.5 我国城镇住房发展中政府的职能定位与边界 |
| 主要研究结论 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（7）住房承租权特别保护法律研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 第一章 导论 |
| 一、问题之提出 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究目的与基本研究思路 |
| 四、研究方法 |
| 五、研究重点与难点 |
| 六、本论文的创新点 |
| 第二章 住房承租权特别保护的制度基础 |
| 一、相关基础概念 |
| 二、对住房承租人特别保护的社会客观基础 |
| (一)租购同权、发展租赁市场的国家政策目标需要对住房承租人予以特殊保护 |
| 1、租购同权的政策背景 |
| 2、租售并举与租购同权的政策目标 |
| (二)发展住房租赁市场必须强化对住房承租人的权利保护 |
| 1、住房租赁和住房所有(自有)都是一种居住方式 |
| 2、发展住房租赁市场必须强化对住房承租权的特别保护 |
| 三、对住房租赁承租人特别保护的理论基础 |
| (一)利益比较：承租人的利益更加值得法律倾斜保护 |
| 1、社会政策基础——住房承租人与出租人相比一般处于经济上弱势地位,其基本的生存利益更值得法律予以保护 |
| 2、伦理基础——对承租人生存权利的保护 |
| (二)人权法基础——对住房承租人的住房权保障 |
| (三)法理基础 |
| 1、基于占有权利的法益效力 |
| 2、财产所有权的社会化义务理论（私权社会责任理论） |
| 第三章 住房租赁法律关系中的特殊权利义务 |
| 一、住房承租人特殊权利义务产生的基础 |
| (一)保障住房承租人利益的法价值目标 |
| 1、强化住房承租人的法律地位和利益倾斜,平等保护当事人合法权益 |
| 2、稳定住房租赁关系和社会秩序 |
| (二)保障住房承租人利益的主要制度理念 |
| 1、承租权物权化,保护实际居住人 |
| 2、承租合同长期化 |
| 3、租金标准稳定化 |
| 4、承租人权利业主化 |
| 5、权利表征显性化 |
| 二、国家运用公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性基础 |
| (一)公私法的分类和社会法对社会弱者特别保护的正当性 |
| (二)现代民法对合同自由的限制：从形式正义到实质正义 |
| (三)国家公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性 |
| 三、住房租赁法律关系权利义务的特殊内容 |
| (一)基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本权利和义务 |
| 1、出租人的适住性默示担保义务：提供和维持适合于居住的住房的义务 |
| 2、住房出租人的修缮义务 |
| 3、承租人支付租金和附加费用的义务 |
| 4、承租人遵守业主公约的义务 |
| 5、承租人的租住安宁权 |
| 6、承租人住房租赁关系终了之返还住房义务 |
| (二)基于国家对住房租赁市场的规制：保障承租人权利,平衡当事人利益…… |
| 1、建立住房租赁的最低适住性安全标准 |
| 2、建构住房租赁的租金调整制度 |
| 3、强化对住房租赁押金的规制 |
| (三)对住房出租人权利行使的限制,强化对住房承租人的保护 |
| 1、住房租赁合同解除中对承租人的特殊保护 |
| 2、住房出租人的减损义务 |
| 3、出租人收回住房私力救济的限制 |
| 第四章 住房承租权的特别保护法律制度内容 |
| 一、住房承租权的物权化 |
| (一)住房承租权的概念 |
| (二)住房承租权的效力 |
| (三)住房承租权的性质 |
| (四)住房承租权物权化的演变与发展 |
| (五)我国住房租赁立法的制度选择：住房承租权物权化 |
| 二、承租人的优先权(包括优先购买权和优先续租权) |
| (一)住房承租人优先购买权 |
| 1、住房承租人优先购买权概念和特征 |
| 2、住房承租人优先购买权制度的价值和正当性基础 |
| 3、承租人优先购买权的性质 |
| 4、承租人优先购买权的行使条件 |
| 5、优先购买权被侵害的权利救济 |
| 6、需要厘清的问题 |
| (二)住房承租人优先续租权 |
| 三、住房抵押中承租权的特殊保护 |
| (一)各国关于抵押权实现过程中保护承租权的法律制度 |
| 1、知情权规则——抵押权实现过程中的通知义务 |
| 2、缓期交付制度 |
| 3、抵押权人同意制度 |
| (二)我国关于抵押权实现过程中与承租人保护的立法完善 |
| 1、抵押权与承租权的冲突与协调 |
| 2、建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度 |
| 四、住房买卖中承租权的特殊保护 |
| (一)住房买卖交易中对承租人的保护：买卖不破租赁制度 |
| 1、买卖不破租赁制度的含义 |
| 2、域外关于住房买卖不破租赁的立法例 |
| 3、住房买卖不破租规则的立法理由 |
| 4、买卖不破租赁的成立要件 |
| 5、买卖不破租赁的法律效果 |
| 6、适用买卖不破租规则的例外 |
| (二)司法处置(强制拍卖)债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除 |
| 1、案外人以住房租赁合同对强制执行干扰的表现形式 |
| 2、完善保护承租权制度：住房承租人的执行标的异议和执行异议之诉 |
| 3、完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力 |
| 4、加重承租权人举证义务,加大对虚假租赁合同当事人的惩罚力度 |
| 5、对司法机关委托拍卖公告记载的租赁负担与实际不一致的处理 |
| 五、强化对次承租人和同住人住房承租权的保护 |
| (一)基于承租人的转租权(或部分转租权),完善次承租人利益保护制度…… |
| 1、关于住房转租和承租权转让 |
| 2、次承租人权利保护的立法理由 |
| 3、次承租人权利保障的范围 |
| 4、我国立法选择：强化对次承租人的权利保障 |
| (二)完善同住人承租权（加入权）保护制度 |
| 1、各国立法比较 |
| 2、同住人承租权的性质 |
| 3、适用同住人承继承租权的条件 |
| 4、同住人承租权的效力 |
| 5、我国法律对同住人承租权制度的完善 |
| 第五章 现代居住模式下承租人的特别权利保护 |
| 一、现代居住模式的特点和住房承租人的特殊权利保护 |
| (一)现代居住模式的特点 |
| (二)现代居住模式下强化对住房承租人特殊保护的理由 |
| 二、承租人取得权利的依据：业主权利的默示让与 |
| 三、现代居住模式下住房承租人的特别权利：准业主权 |
| (一)承租人与出租人的关系：公共部分使用权能默示性转移给承租人 |
| 1、居住物业区域公共资源和设施设备使用权 |
| 2、要求出租人协助进行租赁合同登记备案的权利 |
| (二)住房承租人与物业服务人的关系：接受物业服务权 |
| (三)住房承租人与业主委员会的关系：参与公共事务管理权 |
| 1、公共事务参与权 |
| 2、在业主大会上陈述意见权 |
| 3、知情权 |
| (四)住房承租人与相邻人的关系：妨害行为制止权 |
| 四、建立住房租赁当事人失信制度,平等保护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间的研究成果 |
（8）住房金融法律制度研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| Abstract |
| 第一章 引论 |
| 第一节 住房金融法律制度的研究背景和目的 |
| 一、 住房金融法律制度的研究背景 |
| 二、 住房金融法律制度的研究目的和意义 |
| 第二节 现有相关研究成果及其评价 |
| 一、 国内相关研究成果及其评价 |
| 二、 国外相关研究成果及其评价 |
| 第三节 重要概念、主要研究方法和主要创新点 |
| 一、 重要概念解析——研究对象的界定 |
| 二、 主要研究方法 |
| 三、 主要创新点 |
| 第二章 住房金融问题的双重视域及其立法目标 |
| 第一节 问题的缘起 |
| 一、 国际社会中的住房及其金融问题 |
| 二、 中国住房及其金融问题 |
| 第二节 住房金融问题的双重视域——市场机制与政府干预 |
| 一、 市场在解决住房金融问题中的基础地位 |
| 二、 政府干预在解决住房金融问题中的理念、责任与角色 |
| 第三节 住房金融的立法目标及其公共政策取向 |
| 一、 确认和维护居民住房融资权益 |
| 二、 促进住房产业平稳发展 |
| 三、 防范住房金融风险 |
| 第三章 住房金融法律制度的体系与内容 |
| 第一节 住房金融资本募集制度 |
| 一、 住房金融资本募集制度的理念概述 |
| 二、 互助合作型住房金融资本募集制度 |
| 三、 强制储蓄型住房金融资本募集制度 |
| 四、 抵押贷款支持证券型住房金融资本募集制度 |
| 五、 资产担保债券（Covered Bond）型住房金融资本募集制度 |
| 六、 住房金融资本募集的“优先部门贷款比例”政策 |
| 七、 关于住房金融资本募集制度的小结 |
| 第二节 住房金融审慎监管制度 |
| 一、 住房金融审慎监管制度的理念概述 |
| 二、 住房金融审慎监管的基本方式 |
| 三、 住房金融微观审慎监管 |
| 四、 住房金融系统性风险监管 |
| 五、 关于住房金融审慎监管制度的小结 |
| 第三节 住房金融消费者保护制度 |
| 一、 住房金融消费者保护制度的理念概述 |
| 二、 信息披露制度 |
| 三、 实质管理制度 |
| 四、 关于住房金融消费者保护制度的小结 |
| 第四节 住房金融政府直接参与制度 |
| 一、 住房金融政府直接参与的理念概述 |
| 二、 政府直接参与住房金融市场的具体路径与边界 |
| 三、 关于住房金融政府直接参与制度的小结 |
| 第四章 国外住房金融法律的改革思路与立法措施 |
| 第一节 金融危机后住房金融制度改革的思路 |
| 一、 新自由主义的失败：危机的根源 |
| 二、 国家干预主义的复兴：危机应对的取向 |
| 三、 自由市场与国家干预的融合：政府住房金融制度改革的基本取向 |
| 第二节 典型国别住房金融制度改革：以美国住房金融立法变迁为例 |
| 一、 美国住房金融立法的历史及主要内容 |
| 二、 美国次贷危机验证了住房金融市场的失灵 |
| 三、 美国次贷危机后有关住房金融立法措施 |
| 四、 美国住房金融法律制度的简要总结 |
| 第五章 我国住房金融法律制度现状及其存在的问题 |
| 第一节 我国住房金融法律制度现状 |
| 一、 我国住房金融法律制度发展的三个阶段 |
| 二、 我国住房金融法律制度的主要内容 |
| 三、 我国住房金融法律制度的主要特点 |
| 第二节 我国现行住房金融法律制度存在的主要问题 |
| 一、 住房金融法律制度价值目标不明 |
| 二、 住房金融法律体系存在结构性缺陷 |
| 三、 中低收入群体住房融资权保障不足 |
| 四、 多层次住房金融市场的法律供给失衡 |
| 五、 住房金融监管存在明显缺陷 |
| 第六章 完善我国住房金融法律制度的对策及立法建议 |
| 第一节 完善我国住房金融制度的现实意义 |
| 一、 保障居民住房权的实现 |
| 二、 促进经济发展方式的转变 |
| 三、 发展住房金融与维护金融稳定 |
| 第二节 坚持住房金融立法的民生理念及其价值导向 |
| 一、 民生理念是人本主义的体现及具体化 |
| 二、 树立我国住房金融法律制度的民生理念 |
| 第三节 完善我国住房金融法律制度的具体建议 |
| 一、 建立多元化的住房金融资本募集制度 |
| 二、 完善风险为本的住房金融审慎监管制度 |
| 三、 建立衡平公正的住房金融消费者保护机制 |
| 四、 完善住房金融政府直接参与制度 |
| 研究展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间的研究成果 |
（9）住房权保障法律问题研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一、 选题的目的 |
| 二、 选题的意义 |
| 三、 研究思路与方法 |
| 四、 基本观点、创新点、重点和难点 |
| 五、 文献综述 |
| 第一章 辨析与考证：住房权与住房权保障 |
| 第一节 住房权 |
| 一、 住房权的概念 |
| 二、 住房权的主体 |
| 三、 住房权的基本权利属性 |
| 第二节 住房权保障 |
| 一、 住房权保障内涵 |
| 二、 住房权保障的基本原则 |
| 三、 住房权保障的理论基础 |
| 第二章 借鉴与比较：发达国家住房权保障立法例 |
| 第一节 西方发达国家住房权保障法律制度 |
| 一、 美国“大市场小政府”二元式的住房权保障制度 |
| 二、 英国“政府与市场并重”的住房权保障制度 |
| 第二节 亚洲发达国家住房权保障法律制度 |
| 一、 “政府主导、市场参与”的日本住房权保障制度 |
| 二、 “政府分配为主、市场出售为辅”的新加坡住房权保障制度 |
| 第三节 外国法律制度比较与启示 |
| 一、 完善的立法是住房权保障的前提 |
| 二、 市场进行资源配置是住房权保障的基础 |
| 三、 住房保障制度是住房权保障的核心内容 |
| 四、 确立政府责任的双重性是住房权保障的条件 |
| 五、 明确住房权保障的层次性是住房权保障必然选择 |
| 第三章 问题与反思：我国住房权保障制度的历史与现实 |
| 第一节 新中国住房权保障制度的沿革 |
| 第二节 我国住房权保障存在的问题 |
| 一、 过度市场化缺乏平等保障 |
| 二、 政府角色错位缺乏制度保障 |
| 三、 监管不力缺乏监督机制 |
| 四、 法律缺位违背了法律保留原则 |
| 第四章 完善与建构：我国多层次住房权保障法律体系 |
| 第一节 住房权保障立法展望 |
| 一、 我国住房权保障法律制度的发展方向 |
| 二、 住房权保障法律制度的基本原则 |
| 三、 住房权保障的制度选择 |
| 第二节 重构政府角色、完善住房权保障法律制度 |
| 一、 城市土地的管理者——完善土地制度 |
| 二、 房地产市场的监管者——建立市场监管法律体系 |
| 三、 公共住房的提供者——制定《住房保障法》 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 作者简介及在学期间所取得的科研成果 |
| 后记 |
（10）住房反向抵押法律制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 选题背景及研究意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国内研究现状 |
| 1.2.2 国外研究现状 |
| 1.3 研究思路、研究方法及创新点 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.3.3 创新点 |
| 2 住房反向抵押制度概述 |
| 2.1 住房反向抵押的界定 |
| 2.1.1 住房反向抵押的概念 |
| 2.1.2 住房反向抵押的法律特征 |
| 2.1.3 住房反向抵押的性质 |
| 2.2 住房反向抵押与其它相关制度的区别 |
| 2.2.1 住房反向抵押与一般抵押 |
| 2.2.2 住房反向抵押与最高额抵押 |
| 2.2.3 住房反向抵押与让与担保 |
| 2.3 住房反向抵押的积极意义 |
| 2.3.1 缓解社会和家庭养老压力 |
| 2.3.2 促进房屋的多元化利用 |
| 2.3.3 丰富担保物权类型体系 |
| 3 我国住房反向抵押的实践运行及法律障碍 |
| 3.1 我国住房反向抵押的实践运行情况 |
| 3.1.1 南京“以房换养”模式 |
| 3.1.2 上海“住房自助养老”模式 |
| 3.1.3 北京“养老房屋银行”模式 |
| 3.2 我国住房反向抵押实施中存在的法律障碍 |
| 3.2.1 住房反向抵押与担保物权制度存在冲突 |
| 3.2.2 我国土地制度对住房反向抵押的阻碍 |
| 3.2.3 非完全产权房屋制度对住房反向抵押的阻碍 |
| 4 域外典型住房反向抵押制度的经验及借鉴 |
| 4.1 域外住房反向抵押的立法状况 |
| 4.1.1 英美法系的立法状况 |
| 4.1.2 大陆法系的立法状况 |
| 4.2 域外住房反向抵押制度对我国的借鉴意义 |
| 4.2.1 完善的土地制度 |
| 4.2.2 健全的住房反向抵押制度 |
| 4.2.3 政府的积极参与 |
| 5 完善我国住房反向抵押制度的建议 |
| 5.1 明确住房反向抵押在民法典中的合法性 |
| 5.1.1 对物权法定原则予以从宽解释 |
| 5.1.2 对民法典关于流押条款的规定予以妥当解释 |
| 5.2 构建住房反向抵押的具体制度 |
| 5.2.1 住房反向抵押的主体 |
| 5.2.2 住房反向抵押的客体 |
| 5.2.3 住房反向抵押权的设立 |
| 5.2.4 住房反向抵押权的效力 |
| 5.3 完善适用住房反向抵押的相关配套制度 |
| 5.3.1 细化建设用地使用权续期规定 |
| 5.3.2 完善农村土地相关制度 |
| 5.3.3 强化政府参与力度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 作者简历 |
| 致谢 |
四、论住宅抵押贷款在我国城市的可行性（论文参考文献）
- [1]我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究[D]. 程秀建. 西南政法大学, 2019(08)
- [2]中国城镇住房保障制度研究[D]. 郭玉坤. 西南财经大学, 2006(11)
- [3]城市住宅价格的动力因素及其实证研究[D]. 崔新明. 浙江大学, 2003(03)
- [4]主要发达国家住房保障制度及中国的实践研究[D]. 谢义维. 吉林大学, 2014(03)
- [5]中国城镇住宅市场问题研究[D]. 刘朝晖. 华中农业大学, 2000(03)
- [6]基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究[D]. 彭晓华. 暨南大学, 2007(02)
- [7]住房承租权特别保护法律研究[D]. 张焱. 西南政法大学, 2019(08)
- [8]住房金融法律制度研究[D]. 张晓东. 西南政法大学, 2012(07)
- [9]住房权保障法律问题研究[D]. 王笑严. 吉林大学, 2013(08)
- [10]住房反向抵押法律制度研究[D]. 苏玉静. 河北经贸大学, 2021(12)